近期，华容县人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案。
基本案情
2019年9月，业主杨某收房后进驻进行房屋装修，并与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定按房屋面积收取物业服务费，半年交纳一次，逾期按每日千分之三交纳违约金。杨某自2020年1月1日起至2023年6月30日，以各种理由为借口，拒不交纳物业服务费合计7038.14元。为确保小区物业管理正常运营，物业公司诉至法院，请求判令杨某立即支付所欠物业服务费及违约金。
杨某辩称，自己2020年10月才入住，收房到入住这段时间因未入住不应该交纳物业费，且装修过程中发现房屋外墙渗水严重，物业公司一直不作为，自己未享受到物业服务。
案件审理
法院审理认为，杨某与物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，双方间形成的物业服务合同关系合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务、享受权利。物业公司为杨某提供了相应的物业服务，杨某理应交纳物业管理服务费。
杨某辩称，其收房到入住期间，因达不到入住条件，不应交纳物业费。但其与物业公司签订的《前期物业服务协议》已有约定，物业费自开发商开出入住通知单之日起开始计费，物业公司主张从杨某收房时间开始计算物业费并无不当，故杨某的该抗辩意见无事实和法律依据，法院不予支持。
杨某辩称的房屋外墙渗水问题与该案并非同一法律关系，杨某可向建设单位另行主张权利，法院对该抗辩意见不予采纳。
对物业公司要求杨某承担违约金的诉讼请求，虽然《前期物业服务协议》对违约金标准进行了约定，但杨某的房屋自收房以后就存在房屋漏水问题，该问题虽属开发商的责任，杨某向物业公司反映该问题后，物业公司虽进行过处理，但该问题至今未能解决，给杨某的生活造成一定的不便，物业公司存在协调、沟通不力的责任，法院认定物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，其物业服务有待进一步改善，故法院对该诉讼请求不予支持。
综上，法院依法判决杨某向物业公司支付物业服务费7038.14元，并驳回物业公司的其他诉讼请求。
法官说法
物业服务合同纠纷中，被告不交物业费的抗辩意见多为房屋质量问题，但是房屋质量问题属于开发商责任。将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。
