论拍卖中的承租人优先购买权__长沙市第一看守所电话地址|长沙市第二看守所电话地址|长沙市第四看守所电话地址|女子看守所|律师会见

摘要：所有权人转让已出租房屋时，承租人在租赁期内具有优先购买权。但是通过拍卖程序公开转让时，就出现了承租人的优先购买权与拍卖中“价高者得”的拍卖原则的矛盾。一味强调优先购买权利而否定拍卖这种具有特殊程序价值买卖的做法是错误的，应当分不同情况，尽量衡平房屋所有权人、房屋承租人、竟价者以及拍卖机构的合法利益。

众所周知，拍卖是一种“价高者得”的公开竞价程序，但我国现行的《拍卖法》及行业规则中，对承租人参与竞价、行使优先购买权问题并没有具体规定。当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件下享有的优先购买权就出现了冲突，这一拍卖基本原则将无法贯彻。因此，如何在实务中既能使拍卖正常进行，又能保护承租人的优先购买权这一正当权利，是一个很值得研究的问题。

优先购买权制度，是民法中的一项固有制度。它不仅包括房屋承租人优先购买权，还包括共有人优先购买权、合伙人优先购买权等先买权关系。不同的优先购买权由不同的法律事实构成，但都涉及到出卖人、先买权人和第三人这样三方主体。应该说，优先购买权是对所有权的一种限制，它是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取了对优先购买权人特殊利益的保护。由于优先购买权是法律中的规定，本文不再从法理上探讨承租人优先购买权的合理性。

房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。承租人的优先购买权最初由国务院于1983年12月发布的《城市私有房屋管理条例》第11条确立，该条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，需提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”此项规定虽是适用于城市私有房屋买卖关系的，但其确定的原则，也是应当适用于其他出租房屋买卖关系的。我国《民法通则》并没有规定房屋承租人的优先购买权制度，但最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条作了普遍适用的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》第230条最终以立法的形式对承租人的优先购买权明确作出规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

根据上述规定，承租人对出租人出卖出租房屋享有优先购买权。房屋承租人的优先购买权具有以下一些特点：首先，此种权利是依照法律规定而产生的，而不是根据当事人的约定而产生的，因而具有很大的强制性；其次，此种权利只能属于特定人享有，即必须是承租人才能行使，因而具有专属性；再次，此种权利只有在特定法律事实出现时，即当出租人出卖出租房屋时才能行使，并且是在承租人与其他买受人具有同等条件下才能行使。①笔者认为，承租人实现优先购买权条件主要有两个，一是出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；二是在出卖的同等条件下，承租人享有优先购买权。

所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖作为一种特殊的买卖，其特性主要包含三个方面的内容：首先，拍卖是一种通过中介服务性质的交易方式，由专门资质中介机构拍卖公司与委托方签订委托拍卖合同、与最高竞价者签订成交确认书及其发布拍卖公告连接委托方和竞买方，并负责操作整个拍卖活动。其次，拍卖是在同一时间、地点通过公开竞价，实现价高者得的过程。再次，拍卖是受法律规制的活动，《拍卖法》规定了委托方、拍卖方、竞买方各项权利和义务及拍卖程序，保障竞价中价高者得原则的实现。②从以上内容可以看出，《拍卖法》有利地保障了竞买者有平等参与竞买机会和平等参与资格，保障拍卖结果归价高者得权利。

承租人行使优先购买权存在与拍卖这种特殊的交易方式相矛盾的地方。由拍卖程序成交的合同作为一种特殊的买卖合同，槌落之刻意味着成交，因此其合同的性质是一种诺成性合同。在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如果愿意则最高竞价者必须再次出价的话，则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高竞价者出价相同时房屋由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。因此，无论承租人是否参与拍卖程序，其结果都置拍卖规则于一个很尴尬的境地，如何调和两者的冲突变得非常重要。

在我国当前的司法实践中，似乎更倾向于对拍卖中优先购买权人利益的保护。最高法院2004年10月发布的“关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定”第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”

拍卖的过程，是作为一般的买卖关系加入了特殊的方式，因此使得在附有房屋优先购买权的房屋在拍卖过程涉及到多方的利益，这包括：房屋所有权人、竞买人、优先购买权人、甚至拍卖机构的利益。这四方利益在同一个法律程序中很难同时加以保护和平衡。

国外大致有两种不同的立法模式：一是否定说，即否定在拍卖过程中存在优先购买权利，如《德国民法典》第512条规定：“以强制执行方式或破产管理人所为之出卖，不得行使优先购买权。”二是肯定说，即承认拍卖程序中优先购买权的存在，如《法国民法典》第815-15条规定：“如共有人中的一人将其在共有财产中或其中一处或数处的全部或部分权利拍卖时……每个共有人得在自拍卖时起算起一个月的期限内，通过法院档案报关书记处或向公证人声明取代买主。”

我国台湾地区的法律规定房屋拍卖时，承租人享有优先购买权，其《土地法》第104条规定：“房屋出卖时基地所有权人有依同样条件优先购买之权。……执行法院应于拍定后通知基地所有权人，基地所有人接到通知后十日内可主张优先购买……”

我国学者对拍卖中承租人的优先购买权的大致有三种观点：一种观点认为在以拍卖形式出卖标的物的场合，不存在优先购买权。③主要理由是，由于拍卖作为一种特殊的买卖方式，是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。在拍卖场合，优先购买权应该不得行使。但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通报承租人，以便其决定是否参加竞买。另一种观点认为，因为标的物的拍卖，而使优先购买权归于消灭。④王泽鉴先生也认为在这种情形下，优先购买权的行使是被排斥的，他的理由是：“在强制拍卖之情形，优先购买权若亦得行使，应买之人势必锐减，买价难免偏低。”第三种观点是，认为在拍卖程序中存在优先购买权利，因为拍卖不过是买卖的一种特殊形式而已，其最终还是要签订买卖合同的，自然不能否认房屋承租人的优先购买权，而且设计出种种行使优先购买权的形式。

笔者认为前两种观点更加注重了拍卖的程序价值，在利益衡量上向拍卖的竟价最高者倾斜，实践中，拍卖的参与人往往对所拍卖的房屋是否存在权利瑕疵并不知情，其有理由相信拍卖的一切程序是合法的，也没有义务去查询是否该拍卖的房屋有无权利瑕疵，因此，让这种拍卖的善意参加人承担因房屋承租人行使优先购买权而导致买卖无效的后果有失公平。第三种观点，则根据《合同法》第230条明确规定了房屋承租人行使优先购买权，以《拍卖法》否定《合同法》的规定也是很不可取的，承租人有权行使优先购买权。笔者认为，上述三种观点都有一定的道理，最好的办法是在保护房屋承租人和保护拍卖的竟得者之间找到一个平衡点。

房屋的所有权人在准备将已经出租的房屋出卖的时候，应当在正式出卖之前的合理期限内通知优先购买权人，无论是否采取拍卖的形式，通知是必经程序，否则就可认定为侵害了房屋承租人的优先购买权，承租人如果有购买的意愿，应当在合理期限届满前主张优先购买权。我国《城市私有房屋管理条例》第11条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第118条均把提前通知的期限规定为3个月。

笔者不赞成简单否定承租人在拍卖中优先购买权的观点，房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，剥夺承租人的优先购买权于法无据，应以法条规定的精神来衡量决定。因此，已经对外租赁的房屋通过拍卖程序出卖，房屋承租人优先购买权是存在的，只是在不同的情况下能否行使以及其法律效果不同。

上述两种情况下，房屋所有权人侵害了房屋承租人的优先购买权。保证所要拍卖的标的物没有权利瑕疵是拍卖人和拍卖机构的义务，通过拍卖程序签订买卖合同的第三人通常是善意的，拍卖这种方式使其没有义务去查证所要购买的房屋是否存在权利瑕疵。在法理上讲，房屋承租人购买的权利是优先于普通第三人的，因此，在保护的顺序上应当向房屋承租人倾斜。在通过拍卖程序将房屋出卖给第三人的情况下，由于侵犯了房屋承租人的优先购买权，拍卖程序本身是存在瑕疵的，因此房屋承租人可以申请法院确认买卖合同无效。

如果房屋承租人在接到拍卖通知后明确放弃优先购买权，按照禁止反言的道理，其就不能再行使租赁房屋的优先购买权。房屋承租人在接到拍卖通知后，超过合理期限没有表示是否行使优先购买权的，其行为构成默示放弃了优先购买权，因此也不能再以具有房屋优先购买权为由要求法院撤销拍卖程序确定的买卖合同。

如果房屋承租人不出席拍卖现场的话，笔者认为，可以由房屋承租人承诺出价，拍卖应当以行使优先购买权的权利人的承诺出价为拍卖底价。若在该底价无人应拍，则承租人应当以该承诺出价购买该标的物，若有人出更高价格，优先购买权人则丧失购买该标的物的机会。拍卖人不参加拍卖程序是其行使选择权的结果，其不利后果自然应由其承受。

如果房屋承租人出席拍卖现场但不参加拍卖程序的话，笔者认为，可以采取“询价法”。该办法是指由拍卖机构通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果优先购买权人愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得；如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。⑤我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。

如果房屋承租人参加拍卖程序的话，宣布优先购买权人与最高竞价者出价相同时标的物由优先购买权人购得的话，笔者认为，这样做无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为“价高者得”的基础准则，使拍卖徒有其名，失去信用，而使人们不愿意参加竞买，从而影响不动产的卖价，因此不可行。但是在拍卖程序中又不能否认房屋承租人优先购买权的存在。笔者认为，在这种情况下，房屋承租人的优先权利其实已经被拍卖程序所取代，因为房屋承租人可以随时举牌报出更高的价格，在利益上不会有什么损失，房屋优先权对其已经失去了意义。这样可以保障拍卖这种特别买卖程序的严肃性，衡平各方当事人的利益。

综上所述，对于房屋承租人优先购买的权利与拍卖原则的冲突，我们不能一味的强调优先购买权利而否定拍卖这种具有特殊程序价值的买卖，而应当分不同情况，尽量衡平房屋所有权人、房屋承租人、竟价者以及拍卖机构的合法利益，在立法没有明确规定的情况下，最高人民法院应当制订司法解释，以弥补《合同法》和《拍卖法》之间的法律冲突。