随着现代市场经济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同。新颁布的《物权法》以专章对建筑物区分所有权专门作了规定，虽有了物业管理的相关规定，但人们对物业服务合同的性质、主体、效力以及管理权的基础等方面仍认识不一，甚至存在某些误区，而对这些问题的澄清，都涉及到物业服务合同性质的准确定位。本文试就物业服务合同的性质加以探讨，以期对物业服务合同的法律适用有所裨益。
一、物业服务合同的基本内容
现行合同法并没有对物业管理合同作出的任何特别规定。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫。一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：
1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。
2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。
3、物业管理服务事项和服务质量的。
4、物业管理服务费的标准和收取方法。
5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。
6、维修费用的收取和使用条款。
7、合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。
8、违约责任、解决纠纷的途径。
9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。由此可见，相较于其他合同，物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处。
二、物业服务合同的性质
（一）有关物业服务合同法律性质的代表性观点
物业服务合同是一种民事合同，无论是立法上，还是学理上均无争议。但物业服务合同为何种性质的民事合同，由于立法未作明确的规定，学者们对此有不同看法。代表性的观点有以下几种：
1、服务合同说
此说认为，物业服务合同是一种以物业管理企业（公司）向业主提供物业管理服务、业主向物业管理企业支付物业管理费用为对价的服务性合同。作为物业管理合同当事人的业主、业主委员会和物业公司，在法律地位上是平等的，因此双方所签订的物业管理合同的性质，应当定位于服务合同。
2、委托合同说
该说认为，物业服务合同从民事合同的类型上来看属于委托合同。即在物业管理合同中，委托方即业主委托物业管理企业对其所拥有的物业进行管理，要求物业管理企业通过运用自身的专业技术和管理手段，达到物业正常使用并保值增值的目的，合同的标的就是物业管理服务。但物业服务合同具有一般委托合同不具有的特点。
3、无名合同说
该说主张，物业服务合同属于合同法上的无名合同范畴。在形式上与委托合同十分相似，但物业服务合同具有涉及面广、标的内容复杂、期限较长的特点，这些是一般委托合同远远不可比拟的。
4、独立合同说
因为物业管理提供的是一种复杂的综合性的服务，与传统的合同类型中的客体都有所不同，所以这决定了物业服务合同是一种独立的合同，不属于合同法所规定的任何一种合同类型，它是物业管理专业化的发展而涌现出来的一种新的合同形式。
5、自治协议说
即认为物业服务合同与业主公约，是业主对物业进行自治性管理的重要形式，与业主公约、业主大会议事规则、业主委员会章程等协议一样，同属于自治协议的范畴。
（二）物业服务合同性质的界定
上述观点，都有自己的理由，也从各个角度寻根立据，增强自己观点的正确性和论证的说服力。其中，委托合同说是通说，同时，在我国《物业管理条例》颁行之前，物业服务合同当属于无名合同。可见，要准确定位物业服务合同的性质，先得界定委托合同说和无名合同说的可行性。
1、物业服务合同与委托合同
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。对应物业服务合同的内容和特征，可以看出二者在诸多方面多有不同。
首先，委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。而物业管理关系中的管理服务，其实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不都能够亲自来处理。可以看出，物业管理事项与被委托事务存有明显差别。
其次，合同法规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”而物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同约定的范围、项目，遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。
再次，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任一般都要由物业服务合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。
最后，委托合同是诺成合同、非要式合同。而物业服务合同则是要式合同、格式合同。除此之外，委托合同与物业服务合同在合同存续期限、报酬支付方式、有偿与否等方面有较大差异。从而，可以明显看出物业服务合同与委托合同存有若干重大差异，物业管理合同远非委托合同之一种，委托合同说不能准确诠释物业服务合同的性质。
2、物业服务合同与无名合同
根据法律是否对合同专设规范并赋予特定的名称，一般将合同分为有名合同和无名合同。有名合同又被称为典型合同，是指法律对其专门设有规范，并赋予名称的合同。无名合同也被称为非典型合同，是法律尚未对其专设规范，也未赋予名称的合同。但由于社会生活变化万端，交易类型也日趋丰富，法律极难对各种交易类型都做出详尽无遗的规定，因而民法上的私法自治原则在此更是有了用武之地，在不违背法律和行政法规的强行性规定，不违反国家利益和社会公共利益的前提下，允许民事主体设定各种类型的无名合同，这些无名合同经由实践中的反复运用，会逐渐被总结出其类型特征，而具有了变为典型合同，即为国家立法具体规定为有名合同的可能。所以，在这种意义上，可以说合同法的历史就是一个无名合同不断转变为有名合同的历史，也是一个合同法的一般规则不断包容新类型的无名合同的历史。如果说《，物业管理条例》颁行之前，物业服务合同还属于无名合同，对于其法律适用，尚能遵循无名合同法律适用的一般原则的话，《物业管理条例》的颁行彻底清除了物业服务合同和无名合同之间的关系。如该条例第35条规定“，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。虽是寥寥数语，但最少就该类合同在法律法规中有了明确条文，据此可以断定，物业服务合同是我国现行法中规定的一类有名合同。到底物业服务合同属于何种类型的合同呢？
笔者认为物业服务合同不是单纯的某类有名合同，而是复合性的，其包含了委托合同、代理合同、承揽合同、服务合同等多种合同类型的特征，或者叫“复合性合同”。它是以物业管理与服务为中心，以委托合同为外在形式，包括物业管理委托合同，物业委托服务合同，供用电、水、热力、气、通信、有线电视等公用事业服务代办合同，物业保管合同，物业仓储合同，日常生活委托服务合同和其他委托性物业管理或服务合同等多领域、多层次、多种类的合同所构成的民事合同的集合。
三、物业服务合同的法律适用
（一）物业服务合同的法律规制
通过上文的分析，我们可以清楚地认识到物业服务合同及由此建立起来的物业管理法律关系与其他相似民法制度、行为存在的重大区别。也正是基于物业服务合同和物业管理活动在民法调整的生活关系中具有较大的个性，世界各国民法在对物业服务合同的法律规制上逐步实行个性化的、具体的而非一般化的、概括的调整和规制。例如，以德国、日本、法国等为代表，采用建筑物区分所有权法模式。在民事立法中，专门制定建筑物区分所有权法，其中设专章或专节对物业管理进行调整。这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定，揭示了物业管理法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。且对物业管理法律关系进行规制的法律层次愈来愈专业化而内容愈来愈具体和完整，符合历史发展逻辑。因此，此种模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳。借鉴国外的先进立法例，针对我国的物业服务合同的法律规制，
笔者认为，首先应在合同法中将物业服务合同作为有名合同之一种加以特别规定。相应地，在未来民法典的起草和制定中，进一步细化物权法中关于业主的建筑物区分所有权的规定。在实践问题的处理中，通过对物业管理合同性质的明辨，明确物业管理法律关系的客体及双方当事人的权利义务，分清其与委托关系和代理关系的差别，这也是正确解决物业管理纠纷的必要前提。
（二）物业服务合同的法律适用
如上所述，在我们的民事立法中，物业服务合同是一种复合型的有名合同。那么，对物业服务合同的法律适用，就应当首先遵循有名合同法律适用的一般原则。即当事人在合同中有约定的，首先适用当事人之间的约定。当事人就某事项在合同中没有明确约定时，允许当事人协议补充，能够达成补充协议的，就该相关事项适用补充协议的内容。当事人不能或不愿达成补充协议的，按照合同解释的方法，对物业服务合同做出体系解释。如果对合同进行体系解释仍无法得出结论的，应当适用当事人之间的交易习惯。依照有名合同法律适用的一般原则仍然不能确定处理纠纷的裁判依据的，就应该适用合同法中对物业服务合同的特别规定以及物权法中关于物业服务合同专门设置的任意性规范。至此，相信在缜密周延的法律逻辑和法律制度下，物业服务合同的性主体、效力以及管理权的基础等问题可以得到正确地认识，纷繁复杂的物业纠纷可以得到彻底的解决，我们的物业管理行业可以健康的发展。
注释：
1、王家福主编．物业管理条例释解．中国物价出版社．2003年版．第116页．
2、周珂主编．物业管理法教程．法律出版社．2004年版．第267-269页．
3、谢家瑾等主编．物业管理条例释义．知识产权出版社．2003年版．第94页．
4、程信和主编．房地产法学．人民法院出版社，中国公安大学出版社．2003年版．第197页．
5、王圣涌．中国自治法研究．中国法制出版社．2003年版．第177-178页。
6、黄建文．物业管理中的几个法律问题．科学·经济·社会．2002年第4期。
7、周四新．完善我国物业管理立法的构想．财经理论与实践．2000年第3月号，第119页．
参考文献：
[1]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究．北京:法律出版社．1995．
[2]钮丽娜．物业管理合同的法律特征及相关案件的审理．人民司法．2002(8)．
[3]陈俊樵．论区分所有建筑物之管理组织．中兴法学．
