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长沙物权确认纠纷律师
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     长沙物权确认纠纷律师咨询电话:15116139186,QQ:865978086,公众微信号:cslshai。
     
原告成某甲,男,1957年1月7日出生,汉族。
被告齐某,男,1965年10月29日出生,汉族。
第三人长沙市滨江新城建设开发有限责任公司。
法定代表人刘某,。。
原告成某甲诉被告齐某物权确认纠纷一案,本院于2012年3月26日立案受理后,于2012年6月11日作出(2012)岳民初字第00845号民事判决书。被告齐某不服,向长沙市中级人民法院提起上诉,长沙市中级人民法院于2013年2月20日作出(2012)长中民三终字第3665号民事裁定书,裁定撤销本院(2012)岳民初字第00845号民事判决书,并将本案发回本院重审。本院依法追加第三人长沙市滨江新城建设开发有限责任公司(以下简称滨江公司)参与本案诉讼。本案依法由审判员吕鸣担任审判长,与审判员孙桂香、人民陪审员徐佑珍组成合议庭,于2013年5月24日公开开庭进行了审理,书记员蔡胜利担任庭审记录。原告成某甲的委托代理人任某甲、伍某,被告齐某,第三人滨江公司的代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成某甲诉称:原、被告作为买受人,与湖南长沙运贸总公司破产清算组(以下简称运贸清算组)于2005年4月7日签订《职工住房出售协议书》,约定运贸清算组向原、被告出售房屋产权证为00××07号106号房屋,建筑面积为59.51平方米,总价款16771元。同日,运贸清算组签发了委托书,委托原、被告办理该房屋拆迁安置事宜。原、被告于2008年5月12日交纳了购房款,但此后因各方原因未能办理产权过户手续。该房屋的购房款全部由原告支付,原告系房屋的所有权人。基于原、被告的亲戚关系,原告才自愿赠与被告一半份额,并在协议和收据上添加了被告的名字。2012年,该房屋被拆迁,长沙市岳麓区滨江新城拆迁安置建设指挥部将该房屋拆迁补偿款全部支付给被告,但被告拒绝分配原告款项。故原告提起诉讼,请求判决:确认原告享有长房权证岳麓字00××07号106号房屋拆迁补偿款的50%份额。
被告齐某辩称:被告一直居住、使用本案所涉房屋。2001年,原运贸公司进入破产,对被告身份进行了置换,并确认被告对本案所涉房屋享有购房资格,在2004年与被告签订了购房协议,被告即向运贸清算组交纳了购房预售款3000元,约定以后补缴剩余购房款。被告从未与原告共同购买本案所涉房屋,原告不具有购买该房屋资格,其利用担任运贸公司副总经理职务之便,伪造《职工住房出售协议书》,取得被告的栋号证,被告对此并不知情。该房屋在拆迁过程中,滨江新城拆迁建设指挥部根据运贸清算组出具的证明和被告的购房依据认定本案所涉房屋归被告所有,将该房屋拆迁补偿款全部支付给被告是合法的。原告起诉被告,并申请冻结被告的拆迁补偿款15万元,属于滥用诉讼权利。请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人长沙市滨江新城建设开发有限责任公司辩称:本案所涉房屋在拆迁过程中,被告齐某向第三人提交了交纳购房款的收据和职工身份置换表,确认房屋的所有权归齐某所有,运贸清算组证明“该房屋由齐某享有居住权,并拥有唯一购买权,产权归属与其他人无关,请滨江新城拆迁指挥部办理拆迁补偿手续。”同时,原告也没有向第三人滨江公司主张该房屋属其所有。因此,滨江新城拆迁指挥部才与齐某签订了房屋拆迁补偿协议,并将补偿款全部支付给齐某。滨江公司与齐某签订的房屋拆迁补偿协议合法有效,原、被告之间的物权确认纠纷与滨江公司无关。
原告成某甲就其诉讼主张提交如下证据:
证据1、《职工住房出售协议书》,拟证明原、被告在2005年4月7日共同购买产权证为00360907中的106号房屋,建筑面积为59.51㎡;
证据2、委托书,拟证明运贸清算组出具书面委托书,授权委托成某甲、齐某办理本案所涉房屋拆迁安置事项;
证据3、售房收款收据,拟证明成某甲一人支付了购房款16771元;
证据4、长房权证岳麓字第××号房屋产权证,拟证明施家港第24栋106号房屋的产权登记在湖南长沙运贸总公司名下,未办理产权过户手续;
证据5、律师函和快递单,拟证明湖南森力律师事务所任某甲律师受成某甲委托,通过快递向长沙市岳麓区滨江新城拆迁安置建设指挥部城开分部致律师函,告知本案所涉房屋的产权归成某甲、齐某共同所有,要求指挥部依法公平处理该房屋的拆迁补偿事宜。
对原告成某甲提交的上述证据,被告齐某提出如下质证意见:证据1的三性有异议,被告未在该协议上签字,没有与原告共同购买106号房屋,对原告独自向运贸清算组购买106号房屋之事不知情;证据二、三的真实性、关联性有异议,齐某交的购房款是3000元,如需补交购房款,也只要补交14000余元,没交过购房款16771元;证据4的真实性、合法性无异议,对原告的证明目的有异议,原告并未取得诉争房屋的产权,产权证登记的产权人是运贸总公司;证据5与被告无关,被告不知情。
对原告成某甲提交的上述证据,第三人滨江公司提出如下质证意见:证据1、2、3、4在庭审前未看到,对其真实性、合法性不发表意见;证据5有异议,律师函未加盖律师事务所公章,也没有附快递查询记录,无邮寄时间,不能证明原告向第三人送达了律师函。
被告齐某就其抗辩主张提交如下证据:
证据1、城市房屋拆迁补偿协议,拟证明滨江拆迁指挥部与张家港24栋106号房屋产权人齐某于2011年9月7日签订了拆迁补偿协议,该房屋的拆迁补偿款共计265743元,其中房屋补偿234730元,其他设施补偿31013元;
证据2、关于原运贸总公司施家港宿舍平房24栋1门房屋产权证问题的报告,拟证明本案诉争房屋的由来,运贸清算组在该报告中明确写明该房屋的唯一购买权人是齐某;
证据3、长沙运贸总公司置换职工登记表及收款收据,拟证明齐某具有购买房屋资格,于2002年3月25日交纳了住房预售款3000元;
证据4、《原运贸总公司职工住房买卖协议书》,拟证明齐某在2004年10月19日与运贸清算组签订了购房协议,齐某购买了本案诉争房屋,经折算齐某的工龄11.05年和一次性付款折扣后,实际购房款为17736元;
证据5、原运贸总公司部分职工公有住房出售办法、购房者代表名单公示、关于原运贸总公司部分职工住房离售的通知、补充规定,拟证明齐某具有诉争房屋的购房资格;
证据6、房地产估价报告,拟证明本案诉争房屋在拆迁时的估价;
证据7、拆迁补偿费领款凭证,拟证明齐某已领取了本案诉争房屋的拆迁补偿款265743元。
对被告齐某提交的上述证据,原告成某甲提出如下质证意见:证据1的真实性、关联性无异议,合法性有异议,原告应该是本案诉争房屋的所有权人,被告只是居住在该房屋内,不是所有权人,第三人为了让被告搬出房屋而与其达成拆迁补偿协议;证据2的真实性有异议,报告内容不属实,成某甲在2005年购房时没有伪造齐某签名,只是将齐某添加为购房者,清算组证明齐某享有唯一购买权并不说明其实际享有该房屋的所有权,清算组出具证明时原告已经取得了诉争房屋的所有权,该证明是无效的;证据3的真实性、关联性有异议,被告未提交原件核对,该证据不能证明被告享有购买房屋资格,被告并没有实际缴纳房款3000元,而是从被告的单位改制发放款项中扣除的;证据4的三性有异议,无原件核对,且协议中的甲方未签字盖章,并未生效,被告也没缴纳相关购房款,故原告才在2005年与清算组签订了购房协议,并缴纳了购房款;证据5的真实性、关联性有异议,无原件核对,只要属于原运贸总公司的职工就有权享有购房权利;证据6、7无异议,但被告领取房屋拆迁补偿费不能证明该款属被告所有。
对被告齐某提交的上述证据,第三人滨江公司表示无异议。
第三人滨江公司就其抗辩主张提交如下证据:
证据1、城市房屋拆迁补偿协议(与被告证据1一致),拟证明滨江拆迁指挥部与张家港24栋106号房屋所有权人齐某于2011年9月7日签订了拆迁补偿协议,该房屋的拆迁补偿款共计265743元,其中房屋补偿234730元,其他设施补偿31013元;
证据2、房屋产权证(与原告证据4一致),拟证明本案诉争房屋登记的所有权人为原运贸总公司;
证据3、关于原运贸总公司施家港宿舍平房24栋1门房产权证问题的报告(与被告证据2一致),拟证明诉争房屋的由来,运贸清算组在该报告中证明该房屋的唯一购买权人是齐某;
证据4、长沙运贸总公司置换职工登记表及收款收据(与被告证据3一致),拟证明齐某具有购买房屋资格,并交纳了住房预售款3000元;
证据5、《原运贸总公司职工住房买卖协议书》(与被告证据4一致),拟证明齐某在2004年10月19与运贸清算组签订了购房协议,齐某购买了本案诉争房屋,并且剩余购房款为14000余元。
对第三人滨江公司提交的上述证据,原告成某甲提出如下质证意见:证据1的真实性、关联性无异议,合法性有异议,原告是本案诉争房屋的所有权人,被告只是居住在该房屋内,该协议的签订主体不合法;证据2的真实性、合法性无异议,关联性有异议,房屋产权虽登记在原运贸总公司名下,未办理过户手续,但清算组向原告出具了委托书,委托原告办理房屋拆迁事项;证据3、4、5与被告方提交证据的质证意见一致。
对第三人滨江公司提交的上述证据,被告齐某表示无异议。
本院在审理过程中调取如下证据:
证据1、(2004)开民二破字第371-16号民事裁定书,证明长沙市开福区人民法院于2007年4月28日确认湖南长沙运贸总公司已破产终结,亦已办理注销登记,裁定宣布撤销湖南长沙运贸总公司清算组;
证据2、关于运贸总公司清算组遗留工作移交的报告,证明原湖南长沙运贸总公司案已经开福区人民法院宣告破产终结,破产清算组职责已履行完毕,清算组的有关遗留工作委托任某乙负责,具体工作包括公司注销、水电、职工医保、职工购房等事宜;
证据3、原运贸总公司部分职工公有住房出售办法,证明原运贸总公司向部分职工出售公有住房的有关规定。
对于本院调取的上述证据,原告提出对证据1、2无异议,证据3的真实性、合法性无异议,关联性有异议,原告在2005年与运贸总公司签订的购房协议中也折扣了其工龄。
对于本院调取的上述证据,被告和第三人均表示无异议。
根据各方当事人的质证意见,本院认证如下:
原告提交的证据1,真实性、关联性,予以确认,合法性在本院说理中详细阐述;原告提交的证据2、3、4来源合法,具有真实性、关联性,予以采信;原告提交的证据5,快递单无签收的相关证据印证,不予采信;被告提交的证据1、2、3经核对原件,来源合法,具有真实性、关联性,予以采信;被告提交的证据4,真实性、关联性,予以确认,合法性在本院说理中详细阐述;被告提交的证据5、6、7来源合法,具有真实性、关联性,予以采信;第三人提交的证据1、3、4分别于与被告提交的证据1、2、3一致,第三人提交的证据2与原告提交的证据4一致,上述证据均予以采信;第三人提交的证据5与被告提交的证据4一致,真实性、关联性,予以确认,合法性在本院说理中详细阐述。本院调取的证据1、2、3,具有真实性、关联性、合法性,予以采信。
根据上述认定的有效证据,结合各方当事人的陈述,本案查明如下法律事实:
原告成某甲与被告齐某均系原湖南长沙运贸总公司(以下简称运贸公司)职工,原告成某甲曾担任运贸公司副总经理职务。成某甲同父异母的哥哥成某乙系齐某之继父,亦是运贸公司职工。运贸公司将位于长沙市岳麓区施家港24栋106号单位公有平房分配给成松青居住(该房屋登记的房屋产权栋证号为002046号,户主为成某乙),齐某自1989年开始与成某乙一起在该平房居住。成某乙去世后,齐某仍一直在该平房居住,后该平房户主由成某乙变更为齐某。2001年,运贸公司进入企业破产。2002年3月25日,运贸公司对齐某进行了企业改制员工置换身份登记,在该登记表中“湖南长沙运贸总公司基建行政处”盖章确认“扣齐某住房预售款计3000元”。同日,运贸公司在发放齐某的企业改制费用中扣除了其住房预售款3000元。
2004年10月,经原运贸总公司职工代表大会通过,并经长沙市交通局(运贸公司主管部门)、运贸破产清算组、长沙市开福区法院(运贸公司破产受理法院)确认制订,运贸清算组先后颁布《原运贸总公司部分职工公有住房出售办法》和《关于对原运贸总公司部分职工公有住房出售的补充规定》,其中内容如下:一、出售住房对象和性质。凡居住在原运贸总公司公有住房并有房屋产权栋证的住户属于购房对象。这次出售的住房属于交易住房,不属于房改房;二、工龄折扣。按照房改政策没有参加房改的住户这次购房每年每平方米建筑面积可享受工龄折扣5.96元。原运贸总公司职工在这次购房中工龄计算至企业改制时2001年12月31日止。已拿了住房补贴(80元∕年)此次又要购房者必须退住房补贴,均可享受工龄折扣优惠;三、一次性付款折扣率,凡属这次购房者,一次性付清房款的住户,按房改政策折扣10%,提高到折扣50%;四、购房计算方式,购房款=(评估单价-工龄折扣)×户建筑面积-一次性付款折扣;五、购房面积以最后发给购房者的房屋产权证为准。
诉讼中,被告齐某提交的《原运贸总公司职工住房买卖协议书》载明:长沙运贸总公司清算组(甲方),购房者齐某(乙方),甲方向乙方出售住房座落在岳麓区24栋房屋产权栋证002046号中建筑面积59.51平方米,每平方米单价662元,工龄折扣购房者实际工龄11.05年乘5.96元,计65.9元,一次性付款折扣50%(17736元),实际购房款17736元(298.03元∕㎡×59.51㎡);乙方以人民币向甲方财务部门交纳购房款后,该住房属乙方所有,甲、乙双方脱离住房权属关系,今后房屋由乙方按国家现行规定自行处置;由运贸总公司清算组向房地局办理分户产权证;协议尾部乙方齐某予以签名,甲方无任何签章,时间为2004年11月19日。
2005年4月7日,成某甲以“齐某、成某甲”名义与运贸清算组签订《职工住房出售协议书》,约定:运贸清算组向“齐某、成某甲”出售岳麓区施家港第24栋房屋(产权证00××07号)中106号建筑面积59.51平方米的房屋,每平方米出售价格662元,工龄折扣5852元,一次性付款折扣(50%)16771元,折扣后每平方米出售价格281.8元,实付购房款16771元;购房款交付后,房屋由“齐某、成某甲”按“现行私有房屋”处置。协议首部有“购房者齐某、成某甲(简称乙方)”字样;但协议尾部仅有“成某甲”和“运贸清算组”的签章。2008年5月12日,运贸清算组向成某甲出具购房款金额为16771元的售房收款收据,付款人栏有“成某甲、齐某”字样,但该款实际全部由成某甲个人缴纳。上述协议中工龄折扣5852元=(成某甲的工龄21.5年+齐某的工龄11.5年)÷2×5.96元/年×59.51㎡。成某甲交纳购房款后,运贸清算组将施家港第24栋房屋产权证00××07号(登记的产权人为湖南长沙运贸总公司)交给成某甲,但双方一直未办理产权登记过户手续。至该房屋拆迁时,该产权证登记的产权人仍是湖南长沙运贸总公司。
2008-2009年,运贸公司位于长沙市岳麓区施家港的职工住房均被纳入拆迁范围。齐某于2008年10月到运贸总公司留守处去交纳剩余购房款14436元时,被告知成某甲已交清其居住的106号平房购房款,并拿走了该房屋的栋号房产证,留守处未再收取齐某剩余购房款14436元。2009年12月14日,齐某向长沙市滨江新城拆迁安置建设指挥部提交书面报告,说明其居住的岳麓区施家港24栋106号平房居住、购房、权属等有关情况。在该报告上,运贸清算组于2010年元月20日盖章签注“该房屋(施家港平房24栋1门)齐某同志享有居住权,并拥有唯一购买权,产权归属与其他人无关,请滨江新城拆迁指挥部给予办理拆迁补偿手续。”2011年9月17日,被告齐某与长沙市滨江新城建设开发有限责任公司签订《城市房屋拆迁补偿协议》,约定:位于长沙市岳麓区施家港24栋106号房屋予以拆迁,补偿被告265743元,其中包括“被拆迁房屋作价补偿金额234730元”、“被拆迁房屋装修、附属设施补偿及各项补助费31013元”。签订上述拆迁补偿协议后,该房屋即被拆除,滨江新城拆迁指挥部给被告分配了安置房指标。2012年3月25日,滨江新城拆迁指挥部将房屋拆迁补偿款265743元转入被告银行账户。原告认为该被拆迁房屋属原、被告共同共有,其应享有房屋拆迁补偿款50%的份额。双方协商未果,原告遂诉至本院。本案审理中,本院根据原告提交的财产保全申请,已依法查封、冻结被告银行账户拆迁补偿款15万元。
另查明,运贸公司扣除齐某住房预售款3000元的房屋和成某甲交纳购房款16771元的房屋均是指位于长沙市岳麓区施家港24栋106号平房,该房屋一直由齐某居住、使用,成某甲从未在该房屋居住过。运贸公司于2005年破产终结完毕后已办理了注销登记。2007年4月28日,长沙市开福区人民法院裁定宣布撤销湖南长沙运贸总公司清算组。
本院认为,本案争议的焦点为:1、原告成某甲与运贸清算组签订的《职工住房出售协议书》是否成立有效;2、被告齐某与运贸清算组之间的房屋买卖协议是否成立有效;3、原告成某甲是否对本案诉争的房屋拆迁补偿款享有份额。
第一,关于原告与运贸清算组之间签订的《职工住房出售协议书》效力问题。运贸清算组于2004年10月8日颁布的《原运贸总公司部分职工公有住房出售办法》是经原运贸总公司职工代表大会通过,并经长沙市交通局(运贸公司主管部门)、运贸破产清算组、长沙市开福区法院(运贸公司破产受理法院)确认制订,该住房出售办法合法有效,系运贸清算组处置职工公有住房的合法依据。该住房出售办法规定:凡居住在原运贸总公司公有住房并有房屋产权栋证的住户属于购房对象。本案所涉争议房屋的原始产权人为湖南长沙运贸总公司,是单位分配给被告居住的公有住房,该房屋产权栋证002046号登记的户主为被告,原告从未在该房屋居住。故被告属于其所居住106号公有平房的适格购买对象,原告不享有该房屋的购买资格。2005年4月7日,原告虽以“齐某、成某甲”两人名义与运贸清算组签订《职工住房出售协议书》,并按协议约定交清了全部购房款16771元,但齐某并未在该协议中签名确认,诉讼中原告未能提供证据证明当时齐某授权委托其共同购买该房屋,且齐某现对该共同购房协议亦未予追认,该《职工住房出售协议书》并非原、被告共同购房的意思表示,属原告的个人行为。由于原告个人不享有购买齐某居住的106号公有平房资格,运贸清算组与原告签订的《职工住房出售协议书》违反了《原运贸总公司部分职工公有住房出售办法》规定,侵害了被告的合法权益,应属无效合同。
第二,关于被告与运贸清算组之间的房屋买卖协议是否成立生效。被告提交的《原运贸总公司职工住房买卖协议书》于2004年10月8日签订,先于原告订立房屋买卖协议,甲方运贸公司清算组虽未在该协议尾部加盖印章确认,但被告提交的《长沙市运贸总公司企业改制员工置换身份登记表》、扣除住房预售款3000元收据能证明运贸总公司在2002年3月25日已实际收取被告106号平房购房款3000元,事后该房屋因拆迁产生权属争议时,运贸清算组于2010年元月20日签章证明“施家港平房24栋106号平房齐某同志享有居住权,并拥有唯一购买权,产权归属与其他人无关”,明确表明齐某享有106号平房唯一购买资格及权属。被告虽未交清全部购房价款,但由于清算组在收取原告购房款16771元后不再收取被告剩余购房款,且购房款的交纳只涉及房屋买卖协议的履行问题,不影响房屋买卖协议的效力。故被告与运贸清算组之间的房屋买卖协议成立并合法有效。
第三,原告成某甲是否对本案诉争的房屋拆迁补偿款265743元享有份额。第三人滨江公司根据被告提交的购房依据及清算组出具的证明确认被告对本案所涉争议房屋享有所有权,并与其签订房屋拆迁补偿协议,被告因此获得的房屋拆迁补偿款265743元应归其所有。原告与运贸清算组签订的《职工住房出售协议书》无效,原告对施家港24栋106号平房不享有所有权,其要求确认享有该房屋拆迁补偿款265743元50%份额,无事实和法律依据,本院不予支持。
综上,本案经调解无效。据此,依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十九条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定,判决如下:
驳回原告成某甲的诉讼请求。
本案受理费3300元,财产保全费1270元,共计4570元,由原告成某甲承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长  吕 鸣
审 判 员  孙桂香
人民陪审员  徐佑珍

二0一三年十月三十一日
书 记 员  蔡胜利
附相关法律
一、《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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