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长沙业主撤销权纠纷律师
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     长沙业主撤销权纠纷律师
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原告陈恳,男,1955年2月7日出生,汉族。
被告长沙市芙蓉区东南明苑业主委员会,住所地长沙市芙蓉区晚报大道晚报西街13号。
负责人丁时安,主任。
被告湖南省湘诚物业管理有限公司,住所地长沙市雨花区人民路75号。
法定代表人刘洋,经理。
委托代理人邓喜成,男,1981年1月21日出生,汉族。
原告陈恳诉称:在湘诚公司资助下,东南明苑业委会于2013年成立,业委会成立的第一件事就是不经表决、未获过半业主授权同意、未经公开招投标,违反法律规定程序,非法指定物业服务企业,签订违法合同,并将物业费大幅提高百分之六十。东南明苑物业管理区域有业主人数1067人,但实际参与表决会议的人数才百多人,由于开发商、湘诚公司伙同东南明苑业委会以牺牲广大业主利益为目的,会议爆发冲突。东南明苑业委会2013年12月28日的业主大会没有达到法定人数,和湘诚公司签订《物业管理委托合同》、提高物业费也没有在全体业主中进行表决,没有获得占总业主人数过半的同意,其程序和国家法规完全抵触,为维护业主合法权益,特提起诉讼。请求判令(1)撤销东南明苑业委会2013年12月28日作出的“从2014年1月1日起小区多层住宅物业费统一上调0.3元/平方米”的决定和“继续聘请原物业负责人邓喜成为小区服务”的决定;(2)东南明苑业委会和湘诚公司签订的《物业管理委托合同》无效,并予以撤销。
被告东南明苑业委会辩称:东南明苑前期物业服务协议终止后,在滩头坪社区的支持和帮助下,东南明苑业委会决定由业委会成员、社区工作人员及物业工作人员上门入户调查,并张贴告示在每个小区及单元门口。后又于2013年12月28日召开业主大会并形成决议事项,该会有街道及社区领导,小区100多名业主代表及30多位党员参加。此后,有个别业主扰乱小区安定环境,歪曲事实,且不交物管费,导致小区业主与业委会矛盾扩大,在矛盾调解会上,有业主要求看民意调查表,由社区主管物业的领导到物业部邓喜成处查看拍照,后来民意调查表就丢失了。东南明苑业委会收到法院送达的起诉状后,决定由社区工作人员和楼栋长再次入户进行调查,调查内容为是否同意物业费涨价、是否同意由原物业公司管理。调查结果是东南明苑已入住业主1055户,空置2户,走访了725户,不同意更换物业公司560户,占走访人数的77.24%。因此,选聘物业公司及涨价行为合法,请求驳回陈恳的诉讼请求。
被告湘诚公司辩称:湘诚公司与东南明苑业委会签订的《物业管理委托合同》合法有效。物业费涨价符合现实情况和市场需求,并经过物价局的批复,合理合法。请求驳回陈恳的诉讼请求。
经庭审双方当事人举证,质证,本院认证,确认以下证据材料可以作为本案的证据:东南明苑小区业主大会会议纪要,2014年8月19日的会议记录,东南明苑业主大会议事规则,长沙市国土管理局长国用(2012)第024649号土地使用权证,业主管理公约,湖南省物价局湘价函(2011)173号关于南明苑物业服务收费标准的批复,长沙市芙蓉区马王堆街道办事处滩头坪社区居委会情况说明,民意调查表,《物业管理委托合同》,陈恳、东南明苑业委会、湘诚公司的陈述等。
经审理认定的上述证据,可证明如下事实:
陈恳系芙蓉区东南明苑小区业主。湘诚公司自2001年承接东南明苑小区前期物业服务工作,物业服务收费标准经长沙市物价局审批核定为经济适用房0.5元/平方米、小高层0.8元/平方米,2011年12月23日,湖南省物价局经湘诚公司申请批复,同意东南明苑小区经济适用房物业费由每平方米0.5元调整为0.8元,小高层0.8元调整为1.2元。湘诚公司前期物业服务期限于2013年12月到期。
2013年11月23日,东南明苑业委会在小区及各单元门口张贴公告,就小区物业费上调问题决定于同年11月25日上门进行民意调查。同年12月21日,东南明苑业委会再次张贴通知,就签订物业服务合同及适当提高物业收费问题于同年12月28日召开全体业主大会。同年12月28日,东南明苑小区业主大会召开,会议纪要记载业主参会人员有约30名党员及100多名业主代表,会议决定继续聘请原物业负责人邓喜成为小区服务,决定从2014年1月1日起小区多层住宅物业费统一上调0.3元/平方米。这次业主大会无到会业主签名记录,亦未进行业主投票。2014年3月25日东南明苑业委会与湘诚公司签订《物业管理委托合同》,委托期限自2014年1月1日起至2016年12月30日止。同年11月18日,因原物业费上调民意调查表遗失,东南明苑业委会在长沙市芙蓉区马王堆街道办事处滩头坪社区居委会的协助下,再次对业主进行入户调查,重新补填东南明苑物业费涨价民意调查表,调查结果为:同意聘请湘诚公司对小区实行物业管理服务的有效票为474户,同意物业费涨价的有效票为232户。东南明苑小区总户数为1067户。
本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条的规定,选聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利,选聘物业服务企业应召开业主大会投票决定,上调物业费的行为系有关业主权益的重大事项,亦应召开业主大会投票决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(以下简称双半同意)。业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。东南明苑业委会继续选聘湘诚公司对小区实行物业管理及上调物业费的行为是否符合以上法律程序,是本案争执的焦点。已查明的事实表明,东南明苑小区总户数为1067户,东南明苑业委会于2013年12月28日主持召开小区业主大会时,没有就继续选聘湘诚公司对小区实行物业管理及上调物业费问题进行投票表决。2014年11月18日业主重新补填的民意调查表结果显示:同意继续选聘湘诚公司对小区实行物业管理的有效票为474户,同意上调物业费的有效票为232户,均没有达到以上法律规定的双半同意标准。东南明苑业委会是业主大会的执行机构。只能按照业主大会的授权进行活动,在没有业主大会授权的情况下,其与湘诚公司签订的《物业管理委托合同》,因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。东南明苑业委会的决议及签订相关物业服务合同的行为不符合法律规定,亦违背了大部分业主的意愿,陈恳作为小区业主,在认为自身权益受损的情形下,可以依法提起诉讼,其提出要撤销东南明苑业委会作出的“从2014年1月1日起小区多层住宅物业费统一上调0.3元/平方米”及“继续聘请原物业负责人邓喜成为小区服务”的决定、确认东南明苑业主委员会与湖南省湘诚物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》无效的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十六条,参照国务院《物业管理条例》第十五条的规定,判决如下:
一、撤销长沙市芙蓉区东南明苑业主委员会于2013年12月28日作出“1、继续聘请原物业负责人邓喜成为小区服务。2、从2014年1月1日起小区多层住宅物业费统一上调0.3元/平方米”的决定;
二、确认长沙市芙蓉区东南明苑业主委员会与湖南省湘诚物业管理有限公司于2014年3月25日签订的《物业管理委托合同》无效。
本案受理费80元,由长沙市芙蓉区东南明苑业主委员会和湖南省湘诚物业管理有限公司共同负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长  丁湘宁
人民陪审员  蔡厚成
人民陪审员  高晓岚

二〇一五年七月二十一日
书 记 员  贺婷婷
附:本判决适用的法律条文原文
《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十六条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
国务院《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。

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