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论不动产登记中强制公证
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作者:王蕾  来源:论文天下论文网  阅读:

 

    论文摘要 不动产登记要求对相关事项具有实质性且与真实情况一致的审查,然而登记机构自身能力存在限制,又受制于一定的房率权限,因此这就要求在进行不动产登记时引入强制公证,对于不动产登记的强制公证首先需要公证机构进行实质审查,其次再有登记机构对公证的文书予以形式审查,从而实现不动产登记顺利完成。

  论文关键词 不动产登记 强制公证 形式审查 实质审查

  强制公证又称法定公证,是一种必须执行的公证。它是根据按法律法规等规定采用公证形式变更、设立的法律行为;当存在需要公证的事实、文书等,公民或法人须申请办理公证,然后公证机构依法进行公证。目前随着我国不动产登记制度的初步确立,不动产登记中的强制公证受到了较多的重视,我们就此问题进行探讨。

  一、不动产登记中强制公证的必要性

  (一)强制公证的必要性
  公证是保障实体法实施的一种程序性法律制度,其具有参与国家对民事以及经济活动调控的法律功能。可是,单纯依靠当事人自身意愿就打算把民事以及经济活动纳入国家法制轨道,这是远远不够的。为了保障民事和经济流转秩序的正常运行,国家要立足于维护社会经济生活稳定、有序的高度,必须将公证机制引入民事、经济活动领域。因此,相关法律、行政法规中规定的关系社会公共利益、重大复杂的法律行为,必须要办理公证。我国处于完善法律法规的进程中,在目前的法制条件下,强制公证显得极为重要。
  (二)不动产登记中强制公证的必要性
  不动产登记,又称为不动产物权登记,是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。因为我国现存的不动产登记薄的公信力、登记机构审查能力及权限的有限性,因此在不动产登记时,对个别事项要求进行强制公证的规定。
  我国的不动产登记薄依法完成登记时即立即产生绝对效率,也就是说即使登记薄所记载的权利不存在,或者说权利主体、内容与实际情况不一致,法律以让会承认依赖登记薄而呈现的物权,并且以之为标的物与善意第三人进行交易也得到允许。登记薄公信力要求在不动产登记过程中,为确保申请登记的事项满足法律规定的登记条件,则必须对申请登记事项予以实质性审查。也就是说,在不动产的登记过程汇总,登记机关在对材料进行审查的同时,还要审查材料反映出来的法律事实,要注意材料所反映的内容是否合法、真实、有效,特别是对一些导致房屋权利变更的法律事实和法律关心进行合法性、真实性的审查。
  根据《物权法》第12条,登记机构只需进行形式审查。形式审查主要包括三方面的内容:(1)申请文件的审查(包括文件是否齐全、签字/印章是否缺少以及文件填写是否规范等);(2)对申请的商标图样规格、清晰度和必要的解说进行审查;(3)分类审查(包括对服务项目或填报商品的审查),通常情况下,形式审查只关注审查所用资料内容是否真实、完备,以及形式是否合乎要求等,并不要求审查所用资料的法律真实性以及合法性。《物权法》第12条明确规定了登记机构职责范围,在登记机构审查时应尽量做到以下几个方面:询问申请人相关登记事项;要求申请人提供必要材料,如权属证明等;及时、如实地登记相关事项;以及法律法规规定的其他职责。对于不动产登记中需更多补充说明的,登记机构可即时要求申请人提供材料,如若有必要,可进行实地审查。通常情况下,《物权法》是确立了一种登记机构形式审查为主、实质审查为辅的原则。
  根据我国物权法等法律规定,登记机构不具有实质审查的权限,只承担形式审查。因为,如果授予登记机构实质审查,这也就说明了登记机构拥有确认物权的权利。但根据我国《物权法》中第32条内容可以得出,只有法院或者仲裁机构拥有确认物权的权利。在这,实质性审查牵涉到合同效力审查,如果房屋买卖合同或设定其他权利的合同被撤销或宣布无效,那么该不动产登记就成了错误登记,换句话说,只要完成不动产的登记,这个不动产登记就保证了合同的合法性和有效性。根据《合同法》第127条规定,在国家法律法规限定的范围内,工商行政管理部门及其他行政主管部门在职责范围内,要对那些利用合同侵害国家、社会公共利益的违法犯罪行为进行处理。也就是说,对于不动产的审查,在法院或仲裁机构确认合同无效后,才可交由行政机关行使监督处理,行政机关根本没有权限确认合同的效力,因此,登记机构实质性检查无从谈起。
  不动产登记要求对相关事项具有实质性且与真实情况一致的审查,然而登记机构自身能力存在限制,又受制于一定的房率权限,因此这就要求在进行不动产登记时引入强制公证,对于不动产登记的强制公证首先需要公证机构进行实质审查,其次再有登记机构对公证的文书予以形式审查,从而实现不动产登记顺利完成。

  二、不动产登记和强制公证之间并不存在矛盾

  不动产登记制度作为物权法中一项极为重要的制度,其法律意义是不动产转让未登记不发生法律效力。行政登记不同于法律手段,其没有义务,同时也没有能力保证不动产转移关系人交易公平性和已死表示真实性,而是最终由当事人负责。如果在不动产登记中引入强制公证,那么不动产的转移合同则必须公证,公证人要保证对交易的合法性、公平性、当事人已死表示真实性负责,从而确保行政登记拥有法律基础。
  强制公证是法律要求公证人的社会责任或一项义务,其与行政登记并不矛盾。第一,公证人无正当理由不能拒绝当事人公证申请;第二,当事人按自己意思签订合同,公证人物权将自己意思强加于当事人;第三,公证人必须履行咨询、效力义务,确保当事人签订合同有效合法;第四,公证人要对自身职业过错承担责任。从这个角度去看,强制公证与行政登记相得益彰、并行不悖。

  三、不动产登记中强制公证的原则

  (一)必要性原则
  在不动产登记过程中,要控制使用强制公证范围,只有在必要的情况下才进行强制公证,这样可以避免加重当事人的负担。从必要性原则出发,一旦确定要进行强制公证,要以登记机构的审查权限和伸长能力为基础,对于一些登记机关有能力和权利审查的事项,没有必要规定强制审查。当然,对于一些登记机构没有能力或者没有权利审查的事项,可以考虑进行强制公证。
  (二)公平性原则
  通常情况下,申请人提交材料时,被要求支付成本,这是出于风险承担而要求的,正常来说,政府本着为人民服务的原则,应在有能力、有权利审查的情况下对登记材料进行审查,在这个过程中,花费一定的费用、承担一定的风险都是应该的。但若一些申请人因自己特殊申请,需要登记机构给予另行审查,并同时承担另外的风险,在这种情况下,本着公平的原则,申请人需支付相应的成本。
  (三)吸取实践经验
  《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定设计强制公证,同时《公证法》中也有明文规定强制公证的相关事项。这些法律法规把强制公证限制在法律、行政法规之中。在实践过程中,这些法律法规发挥了很大的作用,但笔者认为,在法律法规的基础上,应总结一定的经验,结合不动产登记中的突出问题,来规定强制公证的有关事项。
  (四)不动产登记中须强制公证的事项
  不动产登记中须强制公证的事项有以下几种情况:(1)自然人委托他人代为办理预告登记、处分登记、异议登记以及变更登记,并可能因此导致利益损失时的授权委托书;(2)对于申请登记的不动产享有继承权或接受遗赠的证明;(3)父母之外的人员对限制行为能力或无行为能力人想有个监护权的证明;(4)法律要求出具书面同意的自然人不能亲自到登记机构出具出面同意的情况等。

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