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不动产善意取得登记研究
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作者:郑英明  来源:网络  阅读:

 

内容摘要:《物权法》将中国的善意取得制度扩大到了不动产领域,这对中国的善意取得制度是一个重大突破和完善。不动产善意取得制度体现了不动产交易安全受到重视,有利于不动产买受人的权利保护。但在实践中,由于中国不动产登记制度及不动产善意取得制度尚未完备,使得在不动产善意取得的司法实践中常出现一些争议,其中,不动产善意取得中“登记”的具体判断时点便是一个值得探讨的问题,它直接关系到善意取得何时发生效力。

关键词:不动产 善意取得 登记 生效

一、不动产善意取得制度概述

    学界一般认为,善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则,即后手为前手权利的唯一保障,侧重对受让人利益的保护。也即“所有人任意让他人占有其物的,只能请求该他人返还”。它的基本含义是:无权占有财产的占有人如果将该财产转让给第三人,第三人取得该财产是出于善意的,这第三人可依法取得该财产的所有权或其它物权,只要不知,即为消极善意;不但不知,还要求“相信”的为积极善意。德国民法采取消极善意要件。只要对登记薄登记的不正当消极不知,即属善意。取得人不知原因事实而知不正当者为恶意,反之,虽知原因事实,而怠于由此推知其不正当或因其他原因以为正当者仍为善意[1]。

    目前,世界上很多国家都已建立了不动产善意取得制度,但不动产的恒定性使得其适用善意取得制度有着一定的限制,所以不动产的善意取得有其独特的构成要件,一般包括以下几个方面: 1.出让人须是不动产共同共有人之一;2.未经其他共有人同意,但不动产受让人须善意无过失且为有偿取得; 3.已作不动产变更登记。

    2007年10月1日生效的我国《物权法》借鉴了大陆法系不动产善意取得制度的相关立法经验,首次明确规定了不动产善意取得制度。该法第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让那给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

    《物权法》设立不动产善意取得制度是我国物权立法的一个有益的突破,对保护善意第三人的合法权益、提高交易效率和维护交易安全有着广泛而深远的意义。但由于不动产的善意取得制度依赖于不动产权属登记机关的不动产登记行为,因此不动产物权登记制度的完善与否,是不动产善意取得制度能否发挥应有作用的关键。

二、一个案例引发的有关不动产善意取得中“登记”问题的争议

    不动产登记对不动产物权的设立、变更、转让和消灭具有重要意义,对保护交易安全,提高交易效率,控制交易风险和维持社会经济秩序的稳定有着十分重要的意义。我国著名法学家梁慧星先生曾如此评价不动产登记制度的重要性:“不论物权法如何完善,如果没有一个好的登记制度,那你的物权法就不会有好的结果,不会得到切实的实施。”[2]因为我国不动产登记法律制度至今仍存在诸多的不足与缺陷,再加上首次在《物权法》中得以明确确立的不动产善意取得的构成要件规定不尽详细等原因,使得不动产善意取得制度在司法实践中常常产生一些争议,笔者在实践中代理的一个案件就使得笔者对不动产的善意取得问题特别是不动产善意取得中的“已经登记”的判断时点问题产生了进一步的思考。

(一)案情简介

    在某中介公司提供中介服务的基础上,买受人A与出卖人B签订了一份房地产买卖协议书,协议约定B将其所有的房产出售给A,总价款为人民币130万元。协议签订后,A依约分三次向B支付了所有购房款,B也将房产交付给A使用。在A与B进行房屋买卖的整个过程中, B始终声明其未婚,并向A提供了B所在地公安机关出具的显示其婚姻状况为未婚的户籍材料以及显示权属人为B、无其它共有人的土地房屋权证。之后,双方一起向不动产所在地登记机关提交了相关材料申请办理房地产权籍过户登记手续,但A与B的房地产权籍过户登记手续却因自称是B的妻子的C的查封申请而中止。C称其是该不动产的共同共有人,B未经其同意将房屋卖与A是无权处分,要求确认房地产买卖协议书无效。于是A向人民法院提起诉讼,请求确认A与B所签订的房地产买卖协议有效,并且诉请B协助办理过户登记手续。

    本案中,由于A已经支付了合理的对价,所以要想确定是否可适用不动产善意取得制度,关键在于本案不动产买卖情形是否满足不动产善意取得要件中的“第三人受让该不动产是善意的”和“转让的不动产按照法律规定应当登记的已经登记”两个要件,这就包括以下两个方面问题。

(二)如何认定不动产善意取得制度中的“善意”问题

    目前,学术界对不动产善意取得中“善意”的衡量标准及判断时点作了大量研究。不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中,因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产[3]。不动产买卖中“善意”的衡量标准的具体内容是第三人有充分的证据相信房屋的产权属于出卖人,即登记簿上记载的合法权利人是出卖人,并且可以处分其不动产。以不动产登记簿来作为衡量是否善意的标准是有可行性的,因为登记簿上记载的信息可以在一定范围内起到公示的作用,具有一定效力的公信力。如果要判断善意,应当考察房屋记载的产权人是否是出卖人,而且可以从登记簿上明确是否存在共同共有人。另外,不动产善意取得中的“善意”的判断时点问题也是不动产善意取得中的一个重要问题。“在不动产处分中,善意判断的时点应当以办理产权变更登记之时或之前为标准。”[3]

    在本案中,有个特殊的地方,就是出现了自称是出卖人B的妻子C,在我国不动产登记实践中,经常出现夫妻共同共有的不动产在登记簿上只登记其中一人的情形,往往可能造成登记簿的权利人与实际的共同共有权利人不符。买受人A不但注意到登记簿上的权利人,也对其婚姻状态进行了了解。即A和B所签订的房产买卖协议是双方在自愿、平等、友好协商的基础上签订的,是双方真实意思表示一致的结果,内容真实合法且A基于对不动产产权登记公示的信赖,与登记公示的所有权人B订立房产买卖合同,该合同合法有效。在A与B进行房屋买卖的整个过程中,A已尽了必要的应尽的注意义务,即在A的要求下, B向A提供了B所在地公安机关出具的显示其婚姻状况为未婚的户籍资料,且在向不动产所在地登记机关申请办理房地产权籍过户手续时,B还当场在《同意交易声明》中签字声明其未婚,所以,不管从善意判断的标准来看,还是依善意判断的时点来分析,A都完全符合“善意”的标准。

(三)中国不动产善意取得中“登记”的判断时点争议

    上述案件中,A已经向不动产所在地登记机关申请了不动产变更登记,并被受理了,在登记机关收件办理过户登记手续且房产被自称是B的妻子C查封后,A才发现该不动产登记簿上的权利人B并非该不动产的唯一所有权人,无权单独处分该不动产。在这种情况下,受让人是否已经善意取得了不动产的物权,即不动产登记是否已经完成?案件是否符合《物权法》第106条第一款第三项的规定,即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登

记”?对这一问题的不同认识将会直接影响到该案的最终判决,也是该案的最主要分歧所在,对此有四种观点:

1.以签订合同的时间为准

    其理由是作为不动产登记,其登记是以国家的信用为保障的。若是要求不动产受让人除了需要了解登记簿中记载的事项和尽到审慎的注意义务之外,还要求其去承担额外的审查义务,这不仅对于不动产的受让人不公平,还对于不动产的自由流转不利。因此,只要不动产受让人在签订合同时已经履行了审慎的注意义务就可以推定其具有主观善意,只要签订了合同即可善意取得物权。持这种观点的人甚至搬出了法国民法典来为自己的观点作注脚,法国民法典第1583条规定:“当事人就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付、价金尚未支付,买卖合同即告成立,而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人转移于买受人。”本案中A基于对房产证记载事项的信赖以及公安机关未婚证明的认可而与B签定了房屋买卖合同,已经尽到了必要的注意义务,且其支付了合理价格并已实际入住,为维护我国房产登记制度的公示公信力、保护交易安全,应当认定A基于“善意”而“取得”讼争房产, B应当继续履行合同,协助办理房产过户登记手续。C可以通过诉讼,要求B承担相应的责任。

2.以申请变更登记行为被登记机关接受时为准

    其理由是鉴于在申请登记之后、登记完成并颁发产权证书之前存在一个时间差以及登记过程非受让人所能左右,以登记申请被受理这一时点为准更能保护受让人权益。即使在不动产登记过程中了解到让与人无处分权,也不妨碍善意取得的适用,只须其提出申请时善意即可。在本案中,A与B已经进行了房屋过户登记申请,应该视为交易已完成,A可善意取得该房产产权,C可以另行起诉要求B承担越权处分财产的相关责任。

3.以在不动产登记簿上将转让人的名字变更登记为受让人时为准

    我国《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见,“受让人取得所有权需要办理登记,未经登记公示,不动产物权不发生变动。在受让人申请登记前,真正权利人介入的,将使得受让人知情而不再具备善意的要件,不能善意取得该财产。在登记机关审查登记过程中,如果发现处分人无处分权、处分人行为损害了真正权利人的利益,就应该终止登记程序。受让人只有在完成登记时,才可以取得不动产所有权,才能对抗真正的权利人”[4]。同时,法律并没有明确规定物权的变动须于主管部门将不动产权属证书送达给当事人之时起生效,也就是说,不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间应是“记载于不动产登记簿的日期”而不是“发放权属证书的日期”。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,而不是物权公示的方式。只有不动产登记簿才是物权归属和内容的根据,是物权公示的方式。在不动产物权设立、变更、转让和消灭的情况记载于不动产登记簿后,物权已经实现了公示,而此时可能还没有发放不动产权属证书。如果以发放权属证书的日期作为不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间,那么在不动产物权设立、变更、转让和消灭的情况记载于不动产登记簿后至发放权属证书的日期前这段时间内,第三人的利益可能被损害。

4.以发给不动产权属证书的时间为准

    其理由是《物权法》规定受让人在受让时应为善意,受让就是接受让与的意思,对不动产来说,一个完整的受让过程必须在登记完毕并取得房地产所有权证书之后才完成所有权的移转,才适用善意取得。也就是说,不动产物权登记机关在不动产登记簿上将转让人的名字变更登记为受让人后,但并未将更名后的产权证送达给受让人,这种变更登记并没有发生法律效力,变更登记发生法律效力的时间应为受让人领取房地产所有权证时。在本案中,A在登记过户完成之前发现B为无权处分人,且整个登记程序因为不动产的共有人C的查封而终止,即不动产在不动产物权还未完成转让登记时被查封,已无法继续其不动产物权转让的登记程序,客观上不动产的物权登记并未实际完成,就不符合不动产善意取得的条件, A即无法善意取得该不动产。房地产买卖协议虽有效,但已无法得到履行,A只能要求B返还已付购房款及承担相应的违约责任。

三、以申请变更登记行为被受理这一时点作为判断“已经登记”的时间具有合理性

    前述第一种观点中,不动产受让人“善意”只是主观上的善意,只是构成合同有效的条件之一,受让人仅凭主观“善意”并不必然享有“取得”转让之不动产的权利,即并不必然导致善意取得,善意取得发生的前提是无权处分行为,善意的受让人并没有一个合法的有权取得,才会发生所有权取得的例外规则。主观善意并不一定导致不动产物权的转移,只有受让人主观上善意,支付对价并进行登记,不动产善意取得才开始发生效力。所以该观点缺乏理论和法律根据,在持“同一主义”立法模式的法国,也已意识到其在立法中不区分物权与债权可能导致大量无法解决的问题的产生,并于1855年制定了“不动产登记法”予以弥补。

    第二、三、四种观点的主要区别在于对不动产变更登记生效的时间上的认识的明显差别。笔者认为,如果详细分析《物权法》的相关规定,我们可以明确,立法者的本意应是持第三种观点的,因为《物权法》第14条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说,不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间应是“记载于不动产登记簿的日期”而不是“发放权属证书的日期”,当然也不是申请变更登记行为被登记机关接受这一时间。但是,我们应当看到,以“在不动产登记簿上将转让人的名字变更登记为受让人这一时间点”作为判断变更登记发生法律效力的时间点在实践中不利于对善意受让人权益的保护,有学者认为,“自理论言,应以办理登记完毕时为准,实际上则以申请登记时为准,较为合理,盖登记过程非当事人所能控制也”[5]。更准确地讲,应以申请变更登记行为被登记机关接受的这一时间作为不动产善意取得中“已经登记”的判断时点。理由如下:

(一)申请变更登记行为被登记机关接受表明不动产变更登记符合登记条件

    不动产登记机关是以不动产管理,不动产物权的设立、变更、转让和消灭登记为重要行政职权的行政机关,在办理房产过户手续(即不动产变更登记)中,不动产登记机关对那些符合交易条件的商品房买卖过户申请当场予以受理,对那些不符合交易条件的商品房买卖过户申请会当场作出不以受理决定。登记机关经审查,认为符合交易条件,即予以收件办理过户手续,因此登记机关收件办理买卖双方房产交易申请的行为已经确认了房产买卖双方房产交易的合法性。若买卖双方的交易确实存在问题的话,则作为一个以土地、房产管理为重要行政职权的行政机关即应发现该问题的存在,如果登记机关并未发现问题的存在,要求受让人这一普通的法人或自然人发现其中问题显然加重了受让人的义务,并且对登记机关的公信力以及不动产交易安全也是一种不利的影响。

(二)登记过程非受让人所能左右

    鉴于在申请登记被受理之后到登记完成并颁发产权证书之前存在一定的时间差以及不动产变更登记的过程并非受让人所能左右,如果以“在不动产登记簿上将转让人的名字变更登记为受让人”的时间或者以“发给不动产权属证书”的时间作为变更登记生效的时间的话,则作为善意相对人的受让人来说,风险极大,有可能出现不动产共有人合谋利用这一时间差来侵犯善意受让人合法权益的情形。

(三)登记受理后,登记程序具有一定程度不可逆转性

    申请登记之后,登记程序的进展具有不可逆转性,一般情况下,非因转让人恶意或者受让人不明知的不动产的其他共有人提出异议,变更登记在被登记机关接受后,会依有关规定推进,直到完成登记。

(四)其他财产共有人有过错

    表面上看,以申请变更登记行为被登记机关接受的这一时点作为认定“已经登记”的时间对不动产共有人利益的保护更为不利,但因为不动产共有人在登记行为中有过错,存在登记瑕疵,即原不动产登记簿上记载的权利与真实权利不相符,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名下。不动产登记之权利人未经其他共有人允许而处分不动产物权时,受让人基于对不动产物权登记公示、公信的信赖而与无权处分人发生交易行为,法院应作出不利于在登记行为中有过错的其他财产共有人的认定,而保护善意之受让人。

四、小结

    有学者认为,“将当事人申请登记视为登记完成,的确有助于更好地保护受让人的合法权益,存在相当的合理性。但除非有司法解释予以明确规定,否则如此理解《物权法》关于不动产善意取得的规定,尚缺乏法律依据”[6]。笔者则认为,无论从维护国家公信力或是从保护不动产交易秩序来说,以提交申请变更登记材料被登记机关接受的这一时间点作为判断不动产善意取得中“登记”的判断时点最能保护善意的受让人的权益,最能维护交易的安全性和提高交易的效率。因此,未来在对《物权法》制定司法解释时应对此问题进行明确,以防止不必要的纠纷和争议产生。

    当然,为保护善意受让人的利益,在不动产交易中实行善意取得制度,并认定申请变更登记行为被受理的这一时间作为“已经登记”的判断时点会在一定程度上牺牲其他共有人的利益,因此在实行中,必须对其他共同共有人的损失予以救济,使其受到侵害的权利得以补救。

 

参考文献:

[1][德]曼弗雷德·沃尔夫.物权法[M].北京:法律出版社, 2002: 232.

[2]梁慧星.物权法.草案评介[N].经济参考报, 2003年11月29日.

[3]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律, 2008(10): 2-10.

[4]王星.浅谈我国不动产的善意取得制度[J].法制与社会, 2008(1): 66.

[5]王泽鉴.民法物权通则·所有权[M].北京:中国政法大学出版社, 2003: 124.

[6]杨山明,李之良.如何适用不动产善意取得制度中的“善意”标准[EB].中国法院网, http: //www. chinacourt.org/html/article/200808/14/317059. shtml2008-08-14 

 

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