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论购房定金相关法律问题
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作者:吴玮  来源:网络  阅读:

 

摘要:定金合同是要式合同、实践合同、从合同,给付的定金数额具有限制性。随着我国房地产市场的逐渐兴盛,房地产合同纠纷大量出现,其中,定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。买卖双方应当诚实守信,了解定金的性质与效力;正确区分定金与订金、诚意金的性质;建议相关立法部门、监管部门对诚意金做出准确定性。
关键词:定金;购房协议;诚意金

一、定金的概念和特征
    定金是指合同双方当事人根据法律规定或者约定,为保证合同的履行,由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他代替物。按照定金的目的和功能,可以把定金分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。我国《担保法解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”这是立约定金的体现;我国《担保法解释》第一百一十六条规定:“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。”这是成约定金的体现;《担保法》及其最高法院司法解释没有对证约定金作出专门规定,但是司法实践认可交付定金的书面证明(如收据)为主合同业已成立的证据。事实上,证约定金是一般定金都具有的共性,大多数情况下,定金的证约性质不因当事人专门约定而产生和独立存在,而是由违约定金、解约定金和成约定金所派生;我国《担保法》规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这是违约定金的体现;我国《担保法解释》第一百一十七条规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”这是解约定金的体现。定金可以以定金条款或者定金合同的形式体现出来,定金作为与保证、抵押、质押、留置相并列的担保方式,具有其自身的特点。
    1.定金合同是要式合同,必须采用书面形式。《担保法》第九十条规定:定金应当以书面形式约定。
    2.定金合同是实践合同,在交付定金时生效。《担保法》第九十条规定:当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
    3.定金合同是从合同。其效力依主合同的效力来确定,主合同无效,定金合同亦无效;反之,定金合同无效,主合同并不因此必然无效。
    4.定金合同中给付定金数额的限制性。《担保法》第九十一条规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》第一百二十一条规定:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。
二、购房协议中的定金问题分析
    随着我国房地产市场的逐渐兴盛,房地产合同纠纷大量出现,其中,定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。在实践中,无论是一手房交易还是二手房交易中都存在定金陷阱。因此,购房者应根据不同情况,正确的认识和使用定金,才能更有效的保护自己的合法权益。
    (一)《商品房认购书》中约定的定金问题分析
    在正式签订《商品房买卖合同》之前,购房者都被要求先签订一个《商品房认购书》,与此同时支付一笔不菲的定金。很多购房者仓促“下定”之后,才发现所定楼盘在环境、设施等方面并不能尽如人意,或有更适合的楼盘,从而心生悔意,或者因为开发商提供的正式契约及补充协议与先前的广告宣传相差甚远,不愿购买。在这些情况下,之前交纳的定金能否退还呢?首先,购房协议的当事人双方有权约定定金的支付,只要不超过法律规定的限额即可。根据建设部有关商品房买卖的规定,在购房过程中开发商与购房者签订《商品房认购书》并收取定金是允许的。而且购房定金是属于立约定金,其功能是督促合同的签订,所以它是合法存在而且具有法律效力的。只要开发商开发的楼盘具有售楼资格,即取得了《销售许可证》就可以收取定金。
其次,购房协议的当事人双方应当遵循定金罚则的规定。根据我国《担保法解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同
的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”据此,如果开发商违约不与购房者签订合同或无法签订合同,应当双倍返还定金;反之,如果是购房者因为个人原因不想在当地购买房屋,同时也未在《商品房认购书》约定的时间内与开发商协商,应当认定为购房者违约,在这种情况下,开发商可以不退还定金。此外,如果双方当事人均无违约行为,只是就有关条款协商不一致,导致商品房买卖合同未能订立的,开发商应将定金返还购房者,双方互不负违约责任。
    最后,《商品房认购书》中约定的“定金”和“订金”性质不同。在《商品房认购书》中,当事人双方有的约定支付一定的“定金”,有的约定的是“订金”,一字之差会造成结果的大相径庭。“定金”指在订立房屋买卖合同时,为保证合同的履行,由购房者先行向开发商交纳部分款项,待合同履行后,定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同,应当双倍返还定金。“订金”并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。《商品房销售管理办法》
(2001年6月1日起施行)第二十二条第二款规定:“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受方返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”由此可见,“订金”并没有“定金”的担保效力,不适用定金罚则。
(二)购房前给付的“诚意金”与“定金”的性质分析
    房屋中介常常与买卖双方签订诚意金条款,要求其给付一定数额的诚意金,那么,诚意金的效力是否与定金的效力相同呢?所谓的诚意金,又称为意向金,并非作为合同履行担保的定金,但也是购房者向开发商先行交纳的一笔钱款,用以获得住房的优先购买资格。诚意金至今尚未得到法律上的承认,属于开发商自创的词语和收费环节,并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中,诚意金有时只是表达了购房者单方面的诚意,一些开发商以及房屋中介并不受诚意金所应体现的诚意制约。法律并未对诚意金的性质做出明确认定,其仅仅是购房者和开发商之间就商品房买卖达成初步意向的证明,并不具有买卖合同效力,也不具有定金的效力。一般而言,房屋中介收取了诚意金后,如果购房者日后没有买房,则会无息退还诚意金。
三、购房协议中定金问题的防范措施
(一)买卖双方应当诚实守信,了解定金的性质与效力
    购房者与开发商或者房屋中介应当本着诚实守信、公平的原则签订《商品房认购协议书》以及《房屋买卖合同》,特别是处于弱势地位的购房者,应当增强法律意识,了解定金的性质以及惩罚规则。
(二)应当正确区分定金与订金、诚意金的性质
    定金具有定金罚则的效力,而订金与诚意金则没有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,法院不予支持。”
(三)建议相关立法部门、监管部门对诚意金做出准确定性
    收取诚意金的行为在国外属于非法集资,但我国由于存在法律监管真空,已经“约定俗成”地成了行业的普遍行为,甚至被房地产商们标榜为“使购房行为公平、有序的营销方式”,此种行为将消费者置于非常弱势的地位,其权益根本无法得到保障,同时给房地产市场秩序以及金融市场秩序带来极大风险,因此,建议相应立法部门、监管部门尽快出台相应政策和管理办法加以界定和约束。

参考文献:
[1]董春红.浅谈对定金合同的理解.法制与经济.2009(12).
[2]江平主编.中华人民共和国合同法精解.中国政法大学出版社.1999年版.
[3]崔建远.关于制定合同法的若干建议.法学前沿.第2辑.

 

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