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论商品房消费者权益的法律保护
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作者:佚名  来源:网络  阅读:

 

    随着我国房地产经济的飞速发展和住房制度改革的不断深入,购买商品房的人越来越多。“住”已经成为人们满足基本的吃、穿等生活条件之后的又一新追求。由于商品房的价格高,所以大多数老百姓需要用大半生的积蓄来买房,这就使得商品房消费成为许多人一生中重要的消费行为之一。然而,消费者在购买商品房的过程中常常由于各种各样的原因与开发商发生纠纷,突出表现在商品房质量不合格、面积缩水、开发商发布虚假广告、隐瞒重大事实、房屋产权证难办等典型问题。加上我国保护商品房消费者权益的立法滞后,导致消费者的权益受到侵害而无法得到及时适当的保护或救济。虽然近年来我国相继出台的一系列与商品房消费有关的规定和措施对规范房地产开发行为和保护消费者权益起到了一定的积极作用,但并无法杜绝商品房消费者权益受到侵害的现象。总之,目前消费者权益在商品房市场中的受损现象依然十分严重,必须采取措施加以解决。

、加强商品房消费者权益保护的必要性

(一)保护消费者最基本的生存权

    现代民法理论将传统不动产分解为不动产生存利益和不动产财产利益,在商品房利益结构中,商品房经营者利益属于不动产利益中的财产利益,商品房消费者利益则主要属于不动产生存利益,即商品房满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为,当上述两种利益发生冲突时,法律应首先保护不动产生存利益。[①]

    总之,人要生存发展,首先要消费,消费是社会化大生产的一个重要环节,促进人和社会的全面发展依赖于消费这个基础,而消费又依靠于人作为消费者的合法权益的保护。商品房由于其价值之高,与消费者基本生存利益的紧密联系而使得商品房消费者权益成为消费者权益中最需要保护的权益之一。

(二)促进房地产业的健康发展

    我国住宅完全市场化以来,房地产业撑起了中国经济发展的半壁江山,是GDP增长的最大功臣。房地产对整个经济发展的带动作用是全方位的,房地产市场的发展关系到国计民生。在房地产快速发展的同时,由于房地产自身的高利润特性加之部分房地产开发企业利欲熏心、唯利是图,导致房价飞涨,普通民众买不起房的情况越来越突出,这不仅反过来影响房地产开发企业的效益,也使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现,导致国民经济持续快速发展的动力受阻。

    无论是高价房或是开发商的不诚信经营,最终受损的都是购房者的利益。这些侵害购房者权益的状况不仅会严重影响到商品房的销售,还会阻碍房地产市场的健康快速发展。因此,必须加强商品房消费者权益的保护,顺应我国经济发展的客观要求,促进商品房消费市场平稳较快发展,使房地产业成为拉动我国经济增长的主动力。

(三)维护社会和谐稳定

    众所周知,构建和谐社会是一项复杂而艰巨的任务。而社会和谐的因素有很多,包括诚信、公平、安定、有序等,其中非常重要的一点便是人民利益的保护。作为直接关系到人民群众的生存权利的商品房消费者权益,其能够得到有力的保护直接决定了我国社会的和谐状态。然而目前房地产市场极为暴利,这些暴利的本质是将城乡居民的辛苦钱聚集到了少数人手里。这些少数人又将赚来的暴利,通过权钱交易、行贿受贿等手段拿到大量廉价的土地,继续赚取更多暴利。这种局面的出现,不仅使社会财富分配严重变畸形,而且形成了一个过分强调自身利益,为了实现自身利益不惜破坏公平正义、社会和谐的“特殊利益集团”。此外,当商品房质量没有保证,房地产市场缺乏诚信与自律,消费者权益屡屡受侵害时,社会不稳定因素就会增多,各方面矛盾都会激化,这些都将从根本上导致社会的和谐稳定无法实现。所以为了实现构建社会和谐的目标,使百姓安居乐业,就必须加强商品房消费者权益的保护。

二、商品房消费者权益保护的法律规制现状

(一)《消费者权益保护法》有关消费者权益的保护规定

    《消费者权益保护法》是维护消费者利益、保护消费者合法权益的基本法律,也是商品房消费者权益保护的母法。该法第一条就明确指出:“为保护消费者的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义市场经济健康发展,制定本法。”除此之外,这部法律还对经营者义务、政府责任、社会机构职能等做出相应的规定。例如,对经营者义务的规定有第二十四条:“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”还有第四十九条的惩罚性赔偿责任规定:“经营者提供商品和服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。” 政府的责任主要体现在第五条:“国家保护消费者的合法权益不受侵害。国家采取措施,保障消费者依法行使权利,维护消费者的合法权益。”第三十一条则确立了消费者协会的性质:“消费者协会和其他消费者组织是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。”同时,第三十二条是对消费者协会的职能做出详细规定。这些都表明无论是官方还是民间,都有维护消费者权益的职责和义务。

(二)房地产法对于商品房消费者权益保护的相关规定

    商品房消费者权益保护中最主要的法律是《城市房地产管理法》。1994年颁布的《城市房地产管理法》,是我国第一部全面规范房地产市场的法律。该法确立了房地产市场调节机制,抑制房地产投机炒卖行为,将房地产企业纳入公平竞争的轨道。尤其是建立了系统的房地产管理制度,有效的维护了商品房消费者的利益。

    其他法律文件则主要是规范房地产业,但夹杂有保护消费者权益的内容。其中涉及房地产管理的主要有1994年颁布的《城市新建小区管理办法》、1998年颁布的《城市房屋产权登记管理办法》;关于房地产交易方面的规定主要有1995年颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理办法》以及1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》等。

    司法解释中也有部分相关的规定,其中2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中保护商品房消费者权益的内容最多,最具体,也最有针对性。它对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何适用法律均做出了明确、具体的规定。该司法解释的颁布,体现了商品房消费者权益法律保护的逐步成熟与进步。

    从以上法规文件的分析可知,我国基本上已搭建了保护商品房消费者权益的法律框架,并伴随房地产业的成长而成长。但这还仅仅是开始,保护商品房消费者权益的规定散见于民事、经济和行政等法律法规中,相当零散、依附性强。由于新搭建的框架极其简陋,故构建完善的商品房消费者权益保护法律制度任重而道远。

三、商品房消费者权益保护存在的问题

(一)有关商品房消费者权益的保护存在立法方面的缺陷

1.现行法律中对商品房消费者权益保护缺乏专门的规定

    近年来,随着住房商品化的不断发展,商品房本质上是一种消费性商品已为大多数学者所认可。我国也相继颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等多部与商品房有关的法律法规,建立了初具规模的保护商品房消费者权益的立法体系。但是这些法规无论是在立法上还是在实践中都存在着较大的问题,难以真正保护商品房消费者的权益。其中典型的表现便是缺乏有关商品房消费者权益保护的专门规定。因为《消费者权益保护法》等法律本身的规定并不够详尽和全面,不能涵盖对消费者权利保护的所有情况,因此在实施过程中仍需要依赖其他法律、法规进行补充和说明,而我国恰恰对商品房消费者权益保护暂未有专门的立法规定。虽然我国有关于商品房买卖的司法解释,但司法解释并不能从根本上解决问题,而且该司法解释仅仅是最高院的解释,这便使得商品房消费市场缺乏统一的规范,导致商品房消费者在其权益被侵害后,不能拿起有利的法律武器来保护自己的合法权益,因而现行法律法规对商品房消费者权益保护的力度是不够的。

2.商品房消费者权益保护的相关法律法规存在冲突

    在我国现存的对商品房消费者权益保护的相关规定中,存在着一定的法律冲突。例如:《消费者权益保护法》第四十九条明确规定:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的一倍。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十四条对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。很明显,这两个条款是有冲突的。

    目前,造成法律冲突的原因主要有两个:一是立法主体的广泛性。从绝对数量上看,我国的立法主体有300多个。如此广泛的立法主体必然带来法律、法规体系的庞大以及数量的倍增。而法律法规的冲突与法律数量之间存在着一个递进的关系,即法律的数量越大,法律冲突的可能性越大。二是立法职权的多层级性。根据宪法和地方组织法的规定,国家权力机关、国务院、国务院各部委、省级权力机关和省、自治区人民政府所在地的市以及经国务院批准的较大的市的权力机关和人民政府都有权相应地制定法律、行政法规、部委规章、地方性法规和地方政府规章。而立法职权的多层级性容易导致上下位法律、法规之间的冲突。[②]

(二)开发商违法经营导致侵害消费者的情况大量发生

1.商品房工程质量低于行业标准

    近些年来,在有关商品房的投诉中,涉及质量问题方面的纠纷一直居高不下。据中国消费者协会投诉与法律事务部提供的数据表明:2000年至2008年,全国消费者因房屋质量问题为主要投诉理由的,占总投诉量的比例超过了50%。在投诉中所反映的质量问题主要表现为地基下沉、墙体裂缝、漏渗水、偷工减料、管道渗漏、材质差、采用劣质的配电器、电路配线不符安全标准、防震性能未达标等。无论是其中的哪个问题,都给住房安全带来极大隐患。这些问题如果处理不好,不仅使广大消费者蒙受巨大的财产损失,而且会给消费者的生命带来威胁,造成社会的不安定。

2.开发商利用虚假广告误导消费者

    楼盘广告是开发商介绍商品房状况的说明书,也是消费者购房的重要依据。在中国消费者协会去年的一次调查中发现,楼盘广告承诺不兑现的达到35%以上,其中个别楼盘广告承诺不兑现的情况表现得特别严重,导致大量商品房买卖纠纷的发生。例如,有的开发商在广告宣传中承诺:小区内设有网球场、健身房、绿地、中心花园、娱乐设施等,使得许多购房者为广告中的宣传所动,与开发商签订了《商品房预售合同》,可等到入住后却发现,合同中所签的项目和设施根本没有,小区中大面积的绿地被改建成其它设施。还有的楼盘广告在语言表述和图标上缩短与市中心的实际距离,以就近、交通便利或仅需多少分钟车程等不确切提法作为诱饵促使消费者购买该处房产,而购房者等到入住之后才发现实际情况与广告宣传不符,从而产生纠纷。

3.开发商拒绝或拖延办理产权证

    一些开发商要么因为不经过政府有关部门审批,就擅自改变房屋的用途和性质,如将写字楼稍作结构调整后以商品房名义出售,要么因为违法、违规开发经营,拿不到政府批准的文件和手续,无法为购房者办理产权证书。导致消费者在不知情的情况下购买了这类住房后要求办理产权证时,开发商就不得不以种种借口拒绝或拖延办理,导致商品房消费者拿不到产权证,致使消费者虽然可使用房屋,却没有产权。在这种情况下,虽然受害消费者多方奔走,但办证的问题却迟迟得不到解决。

(三)物业管理公司的服务不尽人意

    在房地产业高速发展的今天,物业管理公司本身存在的一系列问题直接制约了商品房产业的发展。主要问题表现在以下几方面:

    第一,资金不到位,管理硬件上不去。受资金短缺的影响,我国多数物业管理公司的设备状况普遍较差,如交通工具、计算机、通讯网络等管理与服务硬件均达不到要求。

    第二,服务项目单一,不能满足小区内居民需求多样化的要求。虽然物业管理公司的服务范围中明确规定有冬季供暖,房屋维修,上、下水疏通,化粪池清理,环境绿化,清洁卫生,工程维修等经营项目,但实际服务项目比规定中的要少得多。

    第三,员工素质低,服务意识达不到要求,专业人才短缺。物业管理是一项专业性和实践性很强的工作,专业跨度很广,需要各类人才。既要有懂经营、善于协调各种关系的管理人才,又要有技术过硬、实践经验丰富的专业技师。更重要的是公司人员要有兢兢业业、高度负责、任劳任怨的爱岗敬业精神。物业管理各项工作说到底,主要是为业主、用户提供各项满意的服务,而这一切很大程度上取决于服务者的素质高低。

    第四,公司内部制度不健全、管理不规范。受资金、人员素质等因素的影响,我国各物业管理公司的管理水平普遍较低,在公司内部没有建立起健全的规章制度,有些公司虽然制定了一些岗位职责,但没有得到很好的贯彻执行,只是流于形式。

(四)受害消费者难以寻求有效的法律救济

1.商品房消费者寻求法律保护的途径单一

    现行《消费者权益保护法》为消费者提供了五种维权的途径,但每条途径均有不足,严重地影响了消费者维护其合法的权益,特别是对商品房消费者来说,有效的途径更是少之又少。

    第一,消费者与经营者协商和解。在市场秩序比较混乱,信用缺失问题突出且经营者的自律意识尚待逐步提高的状况下,该方式尚难成为维护商品房消费者权益的主要途径。

    第二,请求消费者协会调解。由于消费者协会是社团性的组织,受职能限制,对经营者与消费者的纠纷只能运用调解手段来解决,缺乏强有力的保证。所以,依靠调解来解决商品房买卖纠纷的成功率是极低的。

    第三,向有关行政机关申诉。由于《消费者权益保护法》没有赋予行政机关消费纠纷进行行政裁决的手段,行政机关也只能通过行政调解的方法解决纠纷,而且即使在双方当事人达成行政调解协议的情况下,若一方当事人不履行协议,行政机关也没有强制执行的办法。因此,行政机关也难以成为商品房消费者依法维权的靠山。

    第四,根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机关仲裁。因为请求仲裁是以消费者和经营者双方自愿为基础的,但由于很少有开发商愿意与购房者达成通过仲裁解决消费纠纷的协议,所以在客观上也使得消费纠纷仲裁制度难以有效地发挥作用。

    第五,向人民法院提起诉讼。目前,多数商品房消费者只能采用这个途径向开发商讨回公道。但通过这一途径维权,不仅耗时耗力,而且也不一定能取得满意的效果,从而导致消费者的合法权益也不能得到最有效的保护。

2.受害消费者取证困难

    商品房消费纠纷多且难以有效解决的主要原因是受侵害的商品房消费者举证困难现象普遍存在。消费者没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力,导致了对商品房质量不合格的取证困难。目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告,一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定,其运营成本大,收费高且标准缺乏合理性。所以对于购买一套商品房的消费者来说,难以承担进行全面的鉴定费用,从而限制了个人业主的全面取证能力。

    此外,多数受害消费者没有一定的知识能力和文化程度,且在房地产专业知识方面处于绝对的劣势,直接造成了举证难。房地产市场面对的是整个社会群体,各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大,处于较低层次商品房消费者往往对于商品房纠纷问题不能做出准确的判断。如果经济收入有限,也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼,且诉讼对象又是专门进行房地产开发的企业,不论是经济实力和专业技术水平均有较大的差距。所以消费者在诉讼中进行举证支持诉讼请求方面有一定困难。[③]

四、国外商品房消费者权益保护的解析及对我国的启示

(一)国外商品房消费者权益保护的解析

    第二次世界大战之后,现代房地产产业在世界范围之内得到空前发展,基于房地产而产生的各种社会关系越来越复杂,也就迫切要求法律对其进行规范和调整。于是各国纷纷颁布了大量有关房地产的法律,主要包括土地法、住宅法、规划法和房地产交易法等。

    目前,各个国家均根据实际出现的问题颁布相应的法律法规来保护购房者的利益,以促进房地产业的发展。其中包括英国、新西兰、加拿大、德国在内的多数国家制定了《住宅法》。多国政府也根据发展需要采取各种手段对商品房消费者的权益进行保护。特别是在过去的几十年,美国联邦政府为了使国内社会稳定,刺激本国经济的发展,积极运用经济杠杆和行政手段对房地产业的发展给予支持和帮助,取得了显著的成效。[④]

    美国的政策之一是提供房产保险,以免除消费者购房的后顾之忧。美国现代房产保险主要有产权保险和房屋保险,这两种保险又有几种不同的险种,构成完整的房地产保险体系。房地产产权保险是指产权保险的保险人向买主保证其所购置的物业是完全合法的,保证该物业无其他债务的牵连,即没有任何人再拥有此物业的任何部分。房屋保险包括了屋主保险、住户保险与地震险。房产保险增加了房产交易中的可信度,深受交易双方的欢迎。

    美国的另一个政策是购房定金由第三方收取,防止开发商人去楼空。定金制度是指开发商在竣工前不能正式对外发售,只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。根据法律规定,开发商可以要求有意购房人先支付一定数额的定金,但购房人交纳的预订房屋定金,必须存放在第三方,并由第三方负责保管,等到开发商与购房者正式签订商品房买卖合同之后,定金才归还开发商。此举可以避免商品房消费者“钱楼两空”的现象发生。

(二)国外商品房消费者权益保护对我国的启示

    发达国家和地区的成功经验给了我们很大的启发,我们可以借鉴国外房地产保险的成功经验,并结合我国的实际,积极拓展与住房相关的业务,构造和完善我国对商品房消费者保护的相关规定。

    在目前的保险业参与住房制度改革的起步阶段,我国房地产保险险种单一,消费者对房地产反应也普遍冷淡,这或多或少都会造成房屋产权等纠纷,这就要求我们尽快做好诸如房屋、抵押保险、委托保险等相关险种的设计报批和上市工作。当然,我国在借鉴其他国家的先进经验的同时也不能完全照搬他们的设计条款,而是应该结合我国的实际情况,具体问题具体分析,从而建立我国的房地产保险体系。

    此外,我国目前实行的商品房预售制度存在着给商品房消费者带来巨大风险和损害消费者利益等弊端,被大多数国家所摒弃。[⑤]而这些国家所采用的“定金制度”是值得我国学习的。我国可以将消费者的购房定金存放在第三方,所谓的第三方必须是取得执照的保险公司、律师事务所或者由政府提供担保的机构,该第三方专门设立账户对定金妥善保管,只有当开发商正式签订了房屋销售合同,并对房屋转移或交割时,才将定金支付给开发商。这样的做法可以有效的避免开发商的定金欺诈。

五、商品房消费者权益保护的完善措施 

1.在法律法规中明确商品房消费者保护的内容

    首先,要明确为生活消费而购买不动产的自然人属于消费者。任何一部法律都有其特定的调整范围,决定着这部法律的内容。《消费者权益保护法》作为一部调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法,其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。《消费者权益保护法》第二条规定:消费者是指为生活需要而购买、使用商品或者接受服务的人。而商品房属于生活需要的不动产,故购房者应属于消费者。

    其次,正确认识商品房是特殊的商品,具有商品的一般性。它的特殊性主要体现在其设计施工周期长、涉及到政府规划、勘察设计、建筑施工、配套设施、银行融资等多个环节、标的物价值高。这些特殊性正说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性,而不能成为剥夺对商品房消费者保护的理由。

    最后,在《消费者权益保护法》中确立商品房消费者保护主体地位,可以给予“商品”和“消费者”明确的界定或解释。例如在《消费者权益保护法》中加一个解释性条款,即本法所指的“商品”,是用于交换的劳动产品,既包括动产,也包括不动产;既包括标的价值较高的商品,也包括标的价值较低的商品等。只有这样,才能使《消费者权益保护法》尽早结束目前商品房消费者主体地位不明确的状态,从而更好的保护商品房消费者的合法权益。

2.协调现行法律中有关商品房消费者权益保护的内容

    要使我国的商品房纠纷有法可依,最重要的就是要消除各个部门法所做的规定之间存在的冲突,协调现行法律中的相关内容。

    一方面,对商品房消费者权益保护有关的法律进行全面的清理,废除与新法相冲突的过时法律法规。我国当前正处于新旧体制转变时期,住房由计划分配到成为商品,社会关系发生急剧变化,特别是近二十年来,我国房地产经济的迅猛发展和人民生活水平的提高,使得规范房地产消费的法律、法规层层出台,年年有新法,年年有修改,旧法没废除,新法已经出台的现象较为普遍。所以为了在全国建立统一的保护商品房消费者权益的法律制度,有必要对相关法律制度进行全面清理,废除那些过时的不能有效保护商品房消费者利益的法律制度。

    另一方面,充分发挥人大常委会法规审查备案室的作用。[⑥]2004年5月,我国全国人大常委会正式成立了一个叫“法规审查备案室”的机构。该机构的主要职能是负责对全国各级立法机关和各级行政机关所制定的法规进行审查,看其是否有与我国的宪法相冲突的内容。此外该机构除了负责法规备案,还有个新的职能,就是审查下位法与上位法特别是与宪法的冲突和抵触。所以只有使法规审查备案室真正发挥其作用,商品房消费者保护法律制度方面的冲突才有可能逐步减少。

(二)明确开发商在商品房交易中的义务

1.加强房地产开发企业的建筑质量管理

    加强对房地产开发企业的建筑质量管理可以分为两个方面进行。

    一方面,应该建立严格工程管理制度。严格工程管理制度,是指建设行政主管部门加强监督检查,主要是检查房地产的建设行为是否按照政府颁布的行政许可进行。认真落实《住宅建设规范》、《住宅设计规范》等强制性条文的规定,在设计阶段就把房屋的质量问题消除。

    另一方面是可以适当引入国外住宅质量保证保险制度。住宅质量保证保险制度,起源于法国,名为“潜在缺陷保险(Inherent Defects Insurance 简称IDI)”[⑦]即规定开发商、承包商、部件生产商都要对房屋质量问题负连带责任,并且规定了一定的保证期限。房屋的建造商必须对其在法典中的法定责任投保责任保险。同时,针对IDI保险,法国制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制,在技术评定检查过程中发现的问题,只要建筑商没有按要求整改,技术评定检查机构就有权要求工程停工。IDI制度的使用,提高了住宅的性能品质,同时也保证了工程质量。还可以解决消费者对住宅质量和性能的不信任感,有利于消费者放心买房。

2.加大对商品房广告内容的监督力度

    尽管规范有关商品房广告的法律法规很多,但我国大多数时候对商品房虚假广告进行的都是事后追究,而忽视事前审查,这也就造成商品房虚假广告屡禁不绝的情况。所以我们应该建立商品房广告预审制度,加大对商品房广告内容的监督力度。

    商品房广告预审制度,就是指商品房广告在发布前,必须由专门的审查机构对广告的实质内容和表现形式进行审查,以决定是否能在媒体上发布。这是一种社会化的共享性、自律性的审查机制,其实质审查包括房地产开发商的营业执照、资质等级、所售商品房“五证”是否齐全,房屋质量是否有验收合格证以及能否达到如广告中所说的程度等。对于商品房广告来说,预审之后还应该备案,即将广告的内容记录在案,并承诺广告的真实性,否则将承担法律责任。[⑧]这种制度简单易行,而且对于开发商来说也具有较强的约束力。倘若商品房广告在发布之前能够严格把握住预审这一关,那么虚假广告将会大大减少。

3.确立开发商相应的赔偿责任

    在实践中,购买者拿不到产权证书的原因很多,其中主要源于开发商在商品房交易过程中的欺诈行为,包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实、故意隐瞒所出售的商品房已经抵押的事实或者故意隐瞒所出售的房屋已经出卖给第三人的事实等。

    由于商品房交易中的欺诈行为能否使用惩罚性赔偿的规定理论上争议颇大,实践中也做法不一。然而从保护购房人的角度出发,考虑现代消费权益保护法的价值取向,商品房预售中若存在欺诈,应当适用《消费者权益保护法》双倍赔偿规定,并结合以下两个因素进行考虑:第一,出卖人欺诈所造成的买受人的损失。包括实际损失、可得利益损失以及买受人支出的相应费用。第二,出卖人因欺诈所获取的不法利益。商品房买卖中,因出卖人欺诈造成买受人的损失与出卖人因此而获取的不法利益并不一定是相等的,所以若仅考虑其中一个标准都无法达到惩罚的目的。而应该根据以上的因素,再结合公平合理原则以及欺诈的情节、过错程度、手段、结果等综合评判后决定。

    总之,将商品房交易中欺诈行为纳入《消费者权益保护法》,一方面有利于鼓励社会弱者通过法律途径进行救济,另一方面也有效的遏制了强势方滥用优势地位。它可以从实质上减轻了商品房消费者地位上的失衡,更有效的保护消费者权益,促进房产经济健康发展。

(三)物业管理公司提高自身的服务水平

    针对物业中存在的收费、安全、绿化、管理等方面存在的问题,物业公司应当提高自身的服务水平。

    首先,物业管理公司要完善服务质量。物业管理的服务质量不仅包括住区卫生清扫的干净程度和物业管理人员的工作态度,还包括物业管理服务活动达到规定要求和满足住户需求的能力和程度。其服务质量主要包括以下几方面内容:基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量(服务态度、服务技巧、服务方式、服务效率、服务礼仪、住区的清洁卫生等)、物业管理服务项目、物业小区的环境氛围等。所以,公司应该以广大业主满意或者不满意作为衡量工作的试金石,从业主关心的衣食住行方面入手,高质量地提供小区路滑、卫生、家政、治安、物业维护等服务,努力探索提供各种特色服务、个性服务,尽可能满足业主对物业管理的多样化需求。

    其次,物业管理公司要树立精细到位的服务意识。社会不断发展,人民生活水平逐步提高,简单的粗线条服务已满足不了人民的需求。物业管理人除了有服务意识、懂得服务之外,更要做精细服务文章,以优质的服务产生出大量的价值。公司要奉行“以人为本”的本位服务意识,以业主为中心,为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务。管理人员在与客户接触过程中应该主动热情、文明礼貌。由细节体现服务。

    最后,物业公司还必须依据《物业管理条例》,进一步强化物业公司的责任,恢复业主应该享有的权利。同时要公开维修基金等物业费用的收取、支出、使用与管理,物业服务收费则应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,依据相关规定收取。

(四)为商品房消费者的维权行为提供法律保障

1.充分发挥社会机构在商品房消费中的作用

    保护消费者合法权益的主要社会机构是消费者协会。消费者协会成立于1985年,作为由消费者组成的社团组织,该机构在维护消费者权益工作中做出了重要贡献。但是因为其非官非民的性质、定性的不明确,加上经费紧张、人力不足等因素限制,消费者协会没有发挥出应有的作用。[⑨]

    鉴于该情况,我们可以建立消费者协会保护商品房消费者权益的专门委员会。加强人员设备配置和经费保障,确保消费者协会及其专门委员会更大的独立性和权威性,真正成为保护消费者利益的民间组织。除了可以受理投诉、指导消费活动外,还可以增加定期通过新闻媒体曝光不法房地产开发商、不法经营者,代表消费者向法院起诉、监督法院审判程序等职能。同时,消费者协会还可以邀请房地产、土地、工商、质监、测绘等部门对商品房进行实地检验,也可以邀请消费者实地查看,定期向社会公布情况,以此增加消费者对相关情况的了解,获得更多的选择机会。

2.通过普法宣传提高商品房消费者的自我维权意识

    消费者维权意识的提高时消费者在房地产交易中自身权益得到保证的关键因素之一。政府等有关部门可以举办现场普法宣传或者通过书籍、报纸、电视等载体向消费者宣传介绍应该在商品房交易过程中注意证据的获取与保留。消费者认识到可以从以下几个方面进行取证。第一,现场录音或者录像。此举的目的是还原商谈合同内容的情形,尤其是录像,将会使情况一目了然。第二,聘请律师协助。购房者可以聘请律师就合同的主要内容与开发商进行商谈。律师的身份以及在聘请律师时签订的《聘用律师合同》,都可以作为证据在法庭上出示。第三,保留单据。消费者在整个购房过程中要注意对所有相关单据进行保留,这些单据和证明在将来的诉讼中将会成为最有力的证据。

    从现实情况看,我国近几年虽然出台了一系列政策措施,切实加强了商品房消费者权益的保护力度,推动了商品房市场的健康发展,但从我国目前商品房消费者权益保护工作面临的严峻形势来看,加强对商品房消费者权益保护工作的研究具有十分重要的实现意义。相信通过全社会各级各部门各企业和全体消费者的共同努力,随着我国商品房市场管理力度的不断加强,商品房市场环境将进一步净化,商品房消费者权益保护机制也将日趋完善,真正使消费者的权益不受侵害。


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